Ждать нельзя, инвестировать!

Появление депрессивных территорий – тенденция, характерная почти для любого крупного мегаполиса. Благодаря реновации деградирующих кварталов власть зарабатывает политические очки, улучшая среду обитания граждан. Инвесторы же имеют шанс выгодно реализовать свои проекты в центральной части города.

Период осознания

В последнее годы в крупнейших городах России было заявлено к строительству большое количество проектов многофункциональных комплексов, однако реализуемость этих проектов на сегодняшний день очень низка. Приостановлены в основном проекты на ранних стадиях проработки и проекты, планируемые в регионах. В отличие от Европы Россия столкнулась с кризисом сравнительно недавно, так что в настоящий момент ситуация далека от стабильности и может измениться в любую сторону.

Если даже посмотреть по количеству новостей, касающихся новых проектов на рынке недвижимости, например, Санкт-Петербурга, то с января по сентябрь 2008 г. оно было велико. С наступлением кризиса все изменилось. Крупные 5проекты, которые реализовывались или должны были реализовываться на кредитные средства, сейчас оказались в критическом состоянии. Концепции многих проектов уже пересмотрены, пересматриваются они и сейчас, и этот процесс будет продолжаться. Девелоперы активно пересчитывают финансовые показатели проектов, их ожидаемую доходность. Снижение арендных ставок на офисную, складскую и торговую недвижимость высокого класса вкупе с ожиданиями затягивания экономического кризиса привело к резкому снижению ожидаемой доходности в данных сегментах недвижимости, а следовательно — к сравнительному росту привлекательности других сегментов.

Сколько продлится кризис и каковы окажутся масштабы его последствий - пока неизвестно. В данной ситуации перед инвесторами остро стоит задача как сохранения своего капитала, так и выгодного вложения средств. Поэтому самой разумной тактикой участники рынка сейчас считают наблюдение за дальнейшим развитием событий. Но порой выжидательная или наблюдательная позиция работает не на пользу делу. Если говорить о развитии МФК в условиях кризиса, то в этом направлении прежде всего не следует упускать из вида инвестиционную привлекательность таких проектов. Аналитики констатируют, что, несмотря на дорожающую нефть, укрепление рубля и т. п., деньги пока не потекли на рынок коммерческой недвижимости. Тем не менее инвесторы все активнее присматриваются к выставленному товару.

Российский рынок коммерческой недвижимости оживает, приходят к выводу эксперты, проанализировав мартовские сделки М&А. Настроение инвесторов постепенно меняется с пессимистического на прагматичное, и некоторые из них уже готовы пополнить свои портфели подешевевшими активами.

Прибыльные инвестиции

Наиболее прибыльны инвестиции в экономику развивающихся стран, стран с большой численностью населения и слабонасыщенным рынком товаров и услуг. Россия, безусловно, является такой страной. Инвестиции в реальные секторы ее экономики сулят высокую прибыль. Если говорить о системообразующих факторах экономики нашей страны, то к ним можно отнести следующие.

Во-первых, Россия находится на 9-м месте по численности населения в мире и представляет собой огромный потребительский рынок с европейской моделью потребления, который лишь на 40-60% обеспечивается внутренним предложением.

Во-вторых, образованность населения, высокий научный и интеллектуальный потенциал создают предпосылки для бурного развития страны. Россия - лидер в общем объеме мирового ресурса квалифицированной рабочей силы (16%). Но использование этого ресурса неэффективно. Япония, имея на 30% меньший уровень квалификации рабочей силы, имеет в 5 раз больший ВВП. Все это говорит о высочайшем интеллектуальном потенциале и предпосылках для бурного развития страны.

В-третьих, высокий природно-рекреационный потенциал России обуславливают возможности развития туризма, сельского хозяйства, освоения альтернативных источников энергии. Страна обладает огромными запасами природной питьевой воды (20% мирового запаса) и лесов (20% мирового запаса). Образование, здравоохранение, доступное жилье и сельское хозяйство - вот приоритетные национальные проекты, обеспеченные административной и финансовой поддержкой, что дает широкие возможности профессиональным игрокам для развития своих проектов.

В-четвертых, сильная зависимость курса рубля от цен на нефть будет определять его дальнейшее укрепление. Очевидно, что в течение ближайшего десятилетия мировая экономика не сможет существенно снизить потребление этого вида углеводорода, что позволяет говорить о перспективах повышения цен на нефть. Это в свою очередь обусловит укрепление рубля относительно других мировых валют и позволит инвесторам получить дополнительную прибыль от изменения курса национальной валюты.

В-пятых, именно сейчас удачное время для входа на рынок. С конца 2008 г. многие компании, заморозившие свои проекты на территории других стран, проявляют интерес к инвестициям в РФ, например Volvo, Ford, Toyota, Volkswagen, Chrysler SelGros, GaP, Flextronics, Siemens. Мотивирующие факторы - низкая конкуренция и активная политика государства по введению пошлин на импортные товары. Инвесторы, имеющие свободный капитал и использующие современные стандарты менеджмента, спешат закрепиться на российском рынке.

В-шестых, активная деятельность администрации по обеспечению стабильности государственного бюджета в перспективе. Именно Россия, несмотря на кризис, продолжает инвестировать крупные инфраструктурные проекты (газо- и нефтепроводы, заводы и технологические базы). Все это приведет к обеспечению стабильности государственного бюджета и экономики страны в целом.

В-седьмых, государственная защита и поддержка инвестиций в недвижимость. В период кризиса многие государства стремятся оказывать поддержку реальному сектору, в том числе недвижимости. В России со стороны государства строительному сектору оказывается более значительная помощь, поскольку, по мнению властей, его развитие должно стать одним из основных драйверов экономического роста и в будущем будет способствовать снижению зависимости от экспорта нефти. Среди основных мер, направленных на поддержку этого сектора, стоит отметить национальный проект «Жилье» (в рамках проекта производится гарантированный выкуп квартир эконом-класса, действует программа «Молодая семья»), государственные закупки построенного жилья, финансовую поддержку строительных компаний.

Большой выбор и значительные скидки на проекты и земельные участки, удешевление материалов и строительных работ станут дополнительными преимуществами, позволяющими повысить рентабельность и снизить чувствительность проекта к неблагоприятным факторам внешней среды.

Россия - страна возможностей. Огромный потенциал, помощь местных властей, дефицит бюджета и снижение стоимости нефти заставляют правительство страны более активно привлекать инвестиции и развивать альтернативные отрасли экономики. Это гарантирует инвесторам, первым вышедшим на рынок, получить огромные конкурентные преимущества и значительную прибыль.

На проходившей в Каннах выставке MIPIM-2009 внимание иностранных игроков привлекла уникальная карта инвестиционной привлекательности регионов России, разработанная аналитиками GVA Sawyer. На карте отмечены наиболее перспективные для освоения регионы России. При анализе учитывалась совокупность макроэкономических факторов. Для наглядности и удобства ориентирования иностранных коллег на карту нанесено местонахождение крупнейших производств с иностранным участием. Эти данные помогут потенциальным инвесторам сделать четкие выводы о необходимости и целесообразности строительства объектов коммерческой недвижимости в том или ином регионе.

Публикация подготовлена на основании материалов, предоставленных кампанией GVA Sawyer по состоянию на март 2009 г.

Мир строительства и недвижимости №31, 2009