«Депрессивное» развитие

Появление депрессивных территорий – тенденция, характерная почти для любого крупного мегаполиса. Благодаря реновации деградирующих кварталов власть зарабатывает политические очки, улучшая среду обитания граждан. Инвесторы же имеют шанс выгодно реализовать свои проекты в центральной части города.

Применительно к Северной столице под определением «депрессивная территория» чаще всего подразумевают промышленные зоны в цен тральной части города.

Становление и формирование Петербурга как имперской столицы было неразрывно связано с появлением промышленных предприятий, которые обеспечивали потребности жителей и давали работу тысячам горожан. Разумеется, фабрики и заводы того периода строились вдали от центральной части города, например, за Обводным каналом, который был границей Петербурга вплоть до середины XIX века.

Со временем жилые кварталы начали строить рядом с промышленными предприятиями. Однако работа заводов и фабрик ухудшала экологическую обстановку в расположенных рядом жилых зонах. Так в Петербурге стали появляться первые депрессивные зоны. По оценкам некоторых аналитиков, сегодня они занимают до 10% городской территории.

В настоящее время депрессивными кварталами чаще всего называют территории, оказавшиеся в запущенном состоянии из-за своей малой инвестиционной привлекательности.

По мнению старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International Евгении Тучковой, сейчас депрессивная зона – это в первую очередь квартал с нереализованным потенциалом. «Под это определение подпадают зоны промышленных предприятий в черте города, кварталы, застроенные жилыми домами первых массовых серий, а также территории, занятые транспортными, инженерными и военными объектами», – отмечает она.

Руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов считает, что основным признаком депрессивности территорий является низкий спрос на расположенные в этих зонах объекты жилой и коммерческой недвижимости: «Отсутствие покупательской активности может быть обусловлено соседством с производственными предприятиями, плохой экологической обстановкой, низкой степенью транспортной доступности, преобладанием старых построек».

По его словам, со временем эти факторы приводят к экономической и социальной стагнации той или иной территории. Так произошло с некоторыми кварталами в историческом центре и вблизи него (зоны Обводного канала, Синопской и Выборгской набережных, Уральской улицы), жилыми районами, застроенными хрущевками (территория у метро «Елизаровская», часть Полюстрово и Октябрьская набережная), периферийными районами с малоразвитой транспортной сетью.

Двигатели прогресса

Стимулом к развитию депрессивной территории может стать крупный проект ее комплексного освоения, строительство большого инфраструктурного или транспортного узла. Ледовый дворец, например, существенно повлиял на развитие района, прилегающего к станции метро «Проспект Большевиков», а открытие другой такой станции – «Комендантский проспект» – стало стимулом к строительству тысяч квадратных метров коммерческой и жилой недвижимости.

При этом, как отмечает Андрей Соколов, на депрессивных территориях гораздо сложнее реализовывать точечные проекты. «Владельцы «Варшавского экспресса» уже через год после открытия начали работы по его реконцепции. Проблемными торговыми объектами, созданными на депрессивных территориях, можно считать «Северный молл» и «Шкиперский молл», – комментирует он.

Кризисный «неликвид»

Впрочем, кризисные явления в экономической сфере заставили инвесторов, намеревавшихся осваивать депрессивные территории, существенно скорректировать свои планы. По словам директора департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Петербурге Ирины Солоновой, до сентября прошлого года предприниматели намеревались осуществить реновацию около 170 га промышленных территорий. Однако с того времени никто из них не начал работу.

Кроме того, в условиях кризиса многие девелоперы меняют концепции будущих проектов реновации депрессивных территорий, уменьшая количество коммерческих площадей и увеличивая площадь жилья.

В связи с этим Андрей Соколов считает, что до начала кризиса крупные девелоперы намеревались осваивать главным образом территории, находящиеся на границе исторического центра Петербурга, а также районы с перспективными транспортными проектами (земли рядом с проектируемыми станциями метро Фрунзенского радиуса, Орловским тоннелем и КАД). Подразумевался перенос деловой активности в исторический центр и комплексное развитие жилой застройки на окраинах.

«Сейчас большинство проектов комплексного развития заморожено, поддержка властей отсутствует, транспортная политика ущербна. Однако, на наш взгляд, промышленная зона вокруг исторического центра остается весьма перспективной для развития комплексных проектов как коммерческой, так и жилой недвижимости. Проекты жена периферии вызывают неоднозначные оценки», – полагает Андрей Соколов.

По мнению Евгении Тучковой, многие территории, на которых планировалось реализовать крупные инвестиционные проекты, снова могут превратиться в заброшенные пустыри. «Тем не менее собственники некоторых предприятий продолжают вести подготовительные работы пореновации принадлежащих им территорий. Это позволяет надеяться, что после кризиса депрессивные зоны вновь начнут преображаться», – отмечает она.

Кризис во благо

Можно, например, обратиться к западному опыту. В развитых странах муниципалитет инициирует процесс развития депрессивных территорий, привлекая профессиональных девелоперов и инвесторов. В рамках таких консорциумов создается единый мастер-план и концепция развития территории. При таком подходе на крупной территории можно обеспечить необходимое сочетание жилых, коммерческих и социальных объектов.

Докризисный опыт реализации проектов на депрессивных территориях наглядно показал, что многие собственники строили объекты, ориентируясь на экономические показатели дальнейшего роста, не анализируя степень востребованности своих проектов для конечных потребителей. Экономический спад в совокупности с перенасыщением городского рынка объектами коммерческой недвижимости неминуемо заставит девелоперов тщательней анализировать концепции развития депрессивных зон.

Автор: Сергей Бардин

Деловая недвижимость №6-7 (113), июнь-июль 2009