Подмосковная земля

В течение последних пяти лет в Московском регионе отмечался устойчивый рост стоимости земельных участков практически на всех направлениях за исключением Киевского.

Динамика стоимости земли в период с 2005 по 2008 год

В течение последних пяти лет в Московском регионе отмечался устойчивый рост стоимости земельных участков практически на всех направлениях за исключением Киевского. В частности, по данным GVA Sawyer, если стоимость сотки в категории "сельхозназначения" по Новорижскому направлению в 5–70 км от МКАД в 2003 году составляла $100, то уже в 2008 году цена достигала $3000. Согласно данным Knight Frank Research, если в 2006 году 1 га земли на расстоянии 31–50 км по Ленинградскому шоссе стоил в среднем $370 000, то в конце 2007 года – уже $850 000. В 2007 году вся Ленинградка подорожала в среднем на 30–40%. Менее активно росла стоимость земель сельхозназначения по Киевскому направлению. В 2003 году местная "сотка" стоила $500, а в 2008 году поднялась до $7000.

Влияние кризиса на рынок земли

Уверенное увеличение цен за подмосковные сотки наблюдалось до сентября 2008 года. Однако с началом кризиса для рынка стала характерна тенденция к снижению стоимости. Это произошло в силу нескольких причин. Во-первых, увеличился объем предложения, так как компании, владеющие земельными активами, выставили их на продажу с целью сгенерировать финансовые потоки для погашения имеющихся задолженностей, завершения текущих проектов и просто реализации активов, пока они не упали в цене еще больше. Предлагаемые скидки варьировались от 30% до 70%. Во-вторых, максимальная стоимость сотки, которая до начала кризиса составляла $420 000, была снижена благодаря предложению скидки. В результате в минувшем декабре максимальная цена за сотку по Рублево-Успенскому направлению составляла уже $250 000. В-третьих, девелоперы, предлагающие в рамках своих поселков участки с подрядом и без и находящиеся в трудном финансовом положении, пошли на значительные скидки с целью поддержать темпы продаж на достойном уровне. Совокупность этих факторов вкупе с существенным снижением спекулятивного спроса и привели к значительному снижению стоимости земли как на оптовом, так и на розничном рынке. Плюс к тому, кризис продемонстрировал степень переоцененности земли. В частности, наиболее переоцененными оказались западные направления Подмосковья: Рублево-Успенское, Новорижское и, хотя и в гораздо меньшей степени, Минское, Киевское и Калужское шоссе.

Падение цены земли с начала кризиса. Какие направления "просели" больше всего

К настоящему моменту цены на сельскохозяйственные земли, распложенные в зоне до 30 км от МКАД, с начала кризиса упали в два раза. В зоне от 30 до 50 км – в четыре раза, а в зоне от 50 км и дальше – в пять-десять раз. По данным компании "Миэль-Загородная недвижимость", на переоцененные участки в районе Рублево-Успенского шоссе цены с начала кризиса упали в среднем на 20–30%. Сегодня на рынке наблюдается очень мало оптовых сделок, в то время как розничные сделки продолжаются: особенно востребованы участки с коммуникациями в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД), цена на которые практически не снижается. Однако в этой зоне сейчас довольно много предложений сельскохозяйственной земли и очень мало, почти нет качественной земли под индивидуальное жилищное строительство. Варианты появляются в зоне от 20 км от МКАД и дальше (рост предложения на 20% по сравнению с докризисным периодом). Что же касается общего объема предложения, то наименьший выбор земли сегодня на Рублево-Успенском, Минском, Киевском и Ярославском шоссе, наибольший – на Каширском, Дмитровском, Новорижском и Пятницком направлениях.

Превращение земельного рынка в "рынок покупателя"

По общему мнению экспертов, интерес к земле со стороны потенциальных покупателей сегодня заметно упал. Это касается как земель промышленного назначения, так и сельскохозяйственных участков. Несмотря на большие скидки, лендлордам становится всё сложнее продавать землю. Чтобы хоть как-то увеличить интерес к участку, собственники начинают проводить лэнд-девелопмент. В прошлом эта тенденция вообще не наблюдалась, так как существовала полная уверенность в том, что земельный участок будет продан в состоянии "как есть". Чтобы хоть как-то привлечь покупателя, латифундисты готовы отдавать часть площадей бесплатно, а также за свой счёт, при необходимости, поделить участок в зависимости от требуемой площади. Рынок земли превращается из рынка продавца в рынок покупателя. Со своей стороны, покупатели затаились в ожидании ещё большего падения цен. Ожидая спада, у ряда компаний, которые не могли себе позволить купить землю, появился шанс. Например, стоимость промышленной земли вместе с коммуникациями была неподъёмной ношей для наладки собственного производства, теперь же окупаемость проекта будет намного быстрее, тем самым давая возможность как российским, так и иностранным компаниям наладить собственное производство в России.

Что будет с ценами на землю к концу года

По прогнозам GVA Sawyer, стоимость сотки в ближайшем Подмосковье (до 30 км от МКАД), скорее всего, падать больше не будет. Напротив, здесь возможен рост цен, так как в этом сегменте уже существует определенный дефицит. На дальнем Подмосковье будет наблюдаться значительное снижение цен, особенно на участки с целевым назначением "под садоводство" и "дачное хозяйство". В целом же, по мнению экспертов, к концу года земельный рынок "просядет" еще на 20–30%, а если Россию накроет вторая волна кризиса – и вовсе на 50%. После кризиса цены на землю уже вряд ли вернутся к уровню 2007–2008 годов, а если это и произойдёт, то не раньше, чем через 4–5 лет. Посткризисный рынок земли будет совсем другим. В частности, собственники будут более внимательно подходить к потребностям покупателя, большинство мелких спекулянтов уйдут с рынка, а заниматься переводом земель из с/х назначения в другие категории с дальнейшей перепродажей станут не мелкие игроки, а крупные компании, у которых есть опыт, "административный ресурс" и возможность выводить на рынок качественные проекты, которые будут интересны покупателю.

СЛОН, 29 мая 2009