Звездный путь

Большинство гостиничных проектов, реализуемых сегодня в Петербурге, относятся к сегменту четырех- и пятизвездных отелей. Однако теперь наиболее привлекательными, как для туристов, так и для операторов становятся гостиницы уровня 3*.

Об этом говорили участники круглого стола «Гостиничный бизнес: новые форматы в условиях кризиса», организованного газетой «Строительный Еженедельник». По мнению экспертов, раньше сегмент трехзвездных гостиниц развивался в городе довольно медленно. Девелоперам было выгоднее возводить, а операторам управлять отелями класса 4-5*, поскольку они гарантировали большую доходность. Сейчас гостиничный сектор «подвис» так же, как и другие сегменты рынка коммерческой недвижимости. В первую очередь это отразилось на планах девелоперов в отношении объектов, находящихся в стадии проектирования – многие из них приостановлены. В ближайшие год-два, вероятно, будут открыты только те отели, возведение которых близится к завершению. Однако большинство их них, по инерции – опять же четырех- и пятизвездные гостиницы.

Легче достроить

По словам руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Зоси Захаровой,сегодня в Петербурге на различных стадиях строительства находятся 38 гостиниц, более чем на 6 тыс. номеров.

При этом активно возводятся только около половины из них – это объекты, находящиеся на заключительном этапе строительства. Большая часть из них (48%) заявлена девелоперами, как будущие четырехзвездные гостиницы. Еще 18% и 21% строящихся объектов относятся к отелям уровня 3* и 5* соответственно.

В этом году, по оценкам АРИН, в эксплуатацию будет введено восемь гостиниц. На всех этих объектах сегодня наблюдается повышенная строительная активность. «Что касается объемов ввода на будущий год – ситуация совершенно иная. На более чем половине объектов, которые были заявлены к сдаче в 2010-ом, в настоящий момент строительство приостановлено. В основном это гостиницы класса 4-5*», – утверждает Зося Захарова.

«Понятно, почему инвесторы не заинтересованы в приостановке строительства отелей, находящихся в завершающей фазе реализации. Ведь даже при низком заполнении, они начнут окупаться, в то время как их замораживание приведет лишь к дополнительным расходам», – комментирует руководитель отдела консалтинга компании Astera SPb Евгения Васильева. По ее словам, в условиях экономической нестабильности крупные гостиничные операторы, управляющие сетью отелей, более гибко реагируют на конъюнктуру, могут изменить свою ценовую политику, рассчитывают на известность и устоявшуюся популярность бренда. «Временная приостановка строительства ряда объектов, где западные гостиничные операторы были привлечены на уровне проекта, не означает отказа от их реализации. Несмотря на сокращение притока туристов, ни одна из крупных международных сетей не заявила о своем полном уходе из города», – утверждает она.

По мнению Евгении Васильевой, сложнее обстоят дела у гостиничных проектов, которые начали реализовываться до того, как был заключен договор на их управление с конкретным оператором. «Иностранные сети предъявляют весьма жесткие требования к гостиничным проектам. В тех случаях, когда инвесторы и девелоперы привлекают оператора еще в период проектирования, эти требования согласовать значительно легче», – подтверждает генеральный директор компании Hospitality Management SPb Блэйк Андерсон-Бунтз.

На троечку

Руководитель группы исследований коммерческой недвижимости компании Knight Frank SPb Олег Громков уверен, что западные гостиничные операторы заинтересованы в развитии собственных сетей и в период экономического кризиса. По его словам, основным преимуществом отелей, которыми управляют эти операторы, является их локация. «Для многих иностранных туристов важна не столько звездность гостиницы, сколько ее адрес. Они предпочитают останавливаться в центральной части города или в исторических пригородах», – констатирует он. В этом отношении, в частности, Олег Громков считает перспективным проект отеля в составе проектируемого комплекса «Набережная Европы». «Здесь планируется разместить гостиницу даже выше уровня 5*. И, не взирая на сегодняшнюю экономическую ситуацию, к этому проекту уже проявили интерес крупные сети Hyatt, Ruffles и др. Это лишь подтверждает тезис, что главное для любого отеля – его месторасположение», – заключает эксперт.

Хорошие перспективы для развития, по мнению Блэйка Андерсона-Бунтза, имеют некоторые отели, построенные в центре города еще в советские годы, но не соответствующие европейским критериям для гостиниц уровня 3*. «К таким объектам, например, относятся гостиницы «Русь» на Артиллерийской улице или «Санкт-Петербург» на Пироговской набережной. Их целесообразно реконструировать именно в период кризиса», – уверен он. Кроме того, по словам эксперта, международные гостиничные операторы заинтересованы в управлении гостиницами с фондом более 200 номеров. При этом предпочтение отдается отелям с возможностями для конгрессного туризма, который менее всего зависит от сезонности.

По мнению участников круглого стола, наиболее привлекательными для приезжающих в Петербург гостей сегодня становятся отели уровня 3-4*. В силу кризиса в последние перемещаются клиенты из числа зарубежных топ-менеджеров, трехзвездные гостиницы пользуются спросом у иностранцев, приезжающих в город с туристическими целями. Дефицит таких отелей, по словам ведущего эксперта-аналитика компании GVA Sawyer SPb Анастасии Негребецкой, ощущается не только в Петербурге, но и в других российских городах-миллионниках. По этой причине в настоящее время компания реализует совместный проект с сетью Rocco Forte (владеет, кроме всего прочего, петербургскими гостиницами «Астория» и «Англетер» уровня 4* и 5* соответственно) в регионах России. В ближайшие десять лет по всей стране будет построено 30 отелей класса 3* под единым брендом City Lights. Все гостиницы будут прежде всего ориентированы на клиентов, находящихся в деловых поездках. Как сообщила на круглом столе Анастасия Негребецкая, сейчас возводятся строительство первый двух отелей сети, открытие которых запланировано на 2012 г. Это гостиница на 120 номеров на Спартаковской площади в Москве и отель на 180 номеров в Нижнем Новгороде. На стадии разработки – еще два объекта – в Омске и Новороссийске. «Запланировано создание отеля City Lights и в Петербурге, но оптимальное место для его размещения пока не найдено. Мы рассматриваем земельные участки по 0,3 гектара в центре города или в районах деловой активности», – рассказала она.

Хватает, не хватает

В первом квартале этого года, по данным экспертов, произошло существенное снижение спроса на рынке гостиничной недвижимости Петербурга. Загрузка городских отелей снизилась примерно на четверть. Сами операторы комментируют сей факт довольно сдержанно: анализировать спрос еще рано, основной поток туристов ожидается в сезон Белых ночей, итоги можно подводить по осени. «Сезонный фактор в Петербурге крайне высок. Из-за последних кризисных тенденций заполняемость отелей в феврале в этом году была на уровне 10%. А в период Белых ночей или, например, во время Петербургского экономического форума гостиничных мест будет не хватать», – комментируют в компании Colliers International.

Таким образом, в ноябре-марте город перенасыщен гостиничными номерами, в мае-сентябре – ощущается их острая нехватка. Именно поэтому отельеры стоимость номеров снижать не торопятся. Как отмечают в компании GVA Sawyer SPb, по сравнению с первым кварталом прошлого года в январе-марте этого произошло лишь незначительное изменение стоимости на проживание в гостиницах Северной столицы. На конец апреля 2009-го средняя цена за стандартный номер в пятизвездном отеле составляла более 14 тысяч, в четырех- и трехзвездных – 5,4 тысячи и 3 тысячи рублей соответственно.

Участники круглого стола и другие эксперты рынка уверены, что из-за девальвации рубля туризм в Россию сегодня стал более дешевым. «Но городские гостиницы этим не пользуются и цены не снижают. Я совсем недавно услышал, что для немецкого пенсионера туристическая неделя в Петербурге по стоимости будет равна двум неделям в Испании. Согласитесь, сравнение не в пользу нашего города», – сетует директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин. По его мнению, падение спроса вызвано не только финансовым кризисом, но и тем, что в России изначально были слишком завышены амбиции отельеров: «Даже получив возможность сделать наш туризм более демократичным и популярным, игроки этого рынка по европейскому пути идти не хотят».

Автор: Дмитрий Кирман

БН.ру, 29 мая 2009