Заказная оценка

ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) монопольно – в соответствии с местным законодательством – проводит оценку арендованных помещений для выкупа представителями малого бизнеса. В работе больше полусотни помещений, а тем временем к арендаторам пошли «ходоки» с предложением оценить «подешевле».

За три месяца работы ГУИОН оценило более 140 арендованных помещений – в соответствии с городским законом «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге». Субъекты малого бизнеса, по 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», получили преимуществненое право выкупать помещения, которые сейчас арендуют.

По данным Фонда имущества Петербурга, заключено 13 договоров купли-продажи нежилых помещений по 159-ФЗ. Еще один договор - в стадии подписания.

Монополька

Оценка рыночной стоимости арендованных помещений проводится за счет бюджета. ГУИОН, по мнению независимых оценщиков, устанавливает административный диктат цен. Однако по закону оценку должен проводить представитель продавца – ГУИОН выступает в этом качестве от имени города-продавца.

Управление не выполняет предварительную оценку, но ее может заказать арендатор – у независимого специалиста. «У нас появилась информация, что ряд личностей, представляющих отдельные коммерческие структуры Петербурга, обращается от нашего имени к арендаторам, предлагая им различными незаконными путями снизить цену выкупа до 40%. Авторитетно заявляю, что это невозможно сделать в принципе, так как каждый итоговый результат оценки рыночной стоимости, полученный специалистами ГУП «ГУИОН», анализируется и утверждается на заседании специально созданной комиссии экспертов-оценщиков», - предостерегает генеральный директор ГУИОН Александр Чупраков.

Если арендатора не устроит официальная оценка, он имеет право оспорить ее результат в суде. Но пока нареканий на официальную оценку не было. До суда дело тем более не доходило. По словам координатора общественного движения «Лига арендаторов госимущества» Яны Боровицкой, оспорить результаты оценки недвижимости в суде почти невозможно. Арбитражная практика скудна по оценке вообще, а по оценке недвижимости в Петербурге, например, прецедентов нет совсем.

Хотя никто из кандидатов в собственники отчетов по оценке в глаза не видел, недовольные есть, но они не ропщут. «Покупатель всегда считает цену завышенной, а продавец – заниженной», - шутит Боровицкая. По ее мнению, рассуждать про справедливость оценки сложно, особенно в условиях колеблющегося рынка, поэтому можно говорить лишь о методике.

Госметод

Для оценки арендованных помещений ГУИОН использует два метода – сравнительный и доходный. В частности, регулярно запрашивается информация из ведущих консалтинговых компаний о фактических сделках по продаже и аренде, а особое внимание уделяется ценам объектов, реализованным на торгах Фонда имущества. Для выкупа, однако, с дисконтом 20%.

По словам руководителя отдела оценки Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, цены, по которым продаются объекты в Фонде имущества, - не всегда рыночные. Иногда предприниматель вынужден платить завышенную цену, поскольку для бизнеса ему нужно конкретное помещение, по конкретному адресу. Следовательно, учитывать цену выкупа на торгах – не совсем правильно, однако дисконт, предложенный ГУИОН, делает цену выкупа «гуманной».

Рыночную стоимость объектов ГУИОН выставляет в рублях без НДС. Учитываются обременения в виде действующего договора аренды: чем дольше договор аренды и чем ниже контрактная ставка, тем на большую величину снижается стоимость выкупа.

По мнению Яны Боровицкой, ГУИОН в рамках городского поручения делает все верно, однако оценка учитывает не все параметры. В частности, используемая прямая капитализация оставляет за бортом техническое состояние помещения. Боровицкая надеется, что ГУИОН будет держать нужный вектор – усовершенствует методику, чтобы учитывать качественные характеристика самого помещения.

Заявители

Генеральный директор филиала GVA Sawyer в Петербурге Николай Вечер отмечает: на небольшие по площади помещения спрос есть всегда – и на аренду, и на покупку. Сейчас этот спрос, по его словам, активизировался: оптимизируя расходы, бизнесмены ищут площади поменьше.

«Сейчас в работе у нас примерно 60 помещений, занятых малым и средним бизнесом. Каждую неделю к нам из КУГИ поступает от 10 до 30 заявок на проведение оценок объектов в рамках 159-ФЗ», - рассказывает заместитель генерального директора ГУИОН по оценке имущества Сергей Грибовский.

По данным ГУИОН, римерно 80% заявок на выкуп помещений поступает от предпринимателей Центрального, Василеостровского и Петроградского районов. Стоимость 1 кв. м по встройкам варьируется в диапазоне 30-350 тыс. руб. Арендаторов интересуют самые разные объекты: и подвалы в плохом техническом состоянии, и высоколиквидные помещения рядом с основными магистралями Петербурга.

Автор: Елена Зубова

БН.ру, 29 мая 2009