Нечего хранить

В ближайший год деловая активность в сегменте складской недвижимости снизится по меньшей мере вдвое.

Согласно прогнозу, сделанному экспертами компании Colliers International (Санкт-Петербург), из заявленных 650 000 кв. м до конца 2009 года будет введено не более 280 000 кв. м новых складских площадей. Консультанты утверждают, что основной причиной стагнации на рынке складов является падение спроса.

Сейчас около 120 000 кв. м на стадии получения актов ввода в эксплуатацию. К завершающей стадии строительства подходят 160 000 кв. м еще складских площадей. Однако в связи с кризисом вероятность сдачи этих проектов в срок под вопросом. «Сроки реализации новых заявленных проектов составляют от трех до семи лет, поэтому с уверенностью сказать, что они будут реализованы, нельзя, - комментирует ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

Тяжелый случай

Для подобных опасений у экспертов имеются достаточно веские основания. С августа 2008 года по апрель 2009 года общее количество приостановленных проектов составило около 1,5 млн кв. м. Наиболее глобальный ущерб складскому рынку принесло замораживание проекта логистического парка «Колпино», который должен был стать одним из крупнейших логистических парков класса А в Петербурге и Ленобласти. Его общая площадь, по проекту, достигала порядка 580 тысяч квадратных метров. Планировалось, что первая очередь «Колпино» будет сдана в эксплуатацию в 2008 году. Однако, невзирая на 205 тыс. построенных кв. метров, в начале апреля 2009 года компания «Евразия Логистик» объявила о приостановке реализации проекта на время экономической нестабильности.

Как и во всех остальных случаях, первопричиной для принятия решения о замораживании объекта стало резкое падение спроса в складском сегменте. «Складской рынок Петербурга находится в одном из самых тяжелых положений в России. Площадь вакантной недвижимости может увеличиться в городе в течение 2009 года до 400 тысяч квадратных метров», - отмечается в отчете компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

При этом, по оценкам Colliers International, заполняемость складских комплексов, введенных до 2008 года, остается на высоком уровне – 80% и выше. Основной удар пришелся на проекты, построенные в III и IV кварталах прошлого года - здесь этот показатель составляет от 0 до 10%. «На данный момент уровень вакантных площадей в Петербурге везде достаточно высокий, - подтверждает директор по развитию компании London Consulting & Management Company Константин Костин. – Однако объекты, которые недавно были введены в эксплуатацию, пострадали больше всего. Их основными клиентами являются торговые сети и логистические операторы, которые из-за финансового кризиса приостанавливают свое развитие и им более не требуются новые склады».

Делайте ставки

Что касается арендных ставок, то здесь эксперты расходятся в своих оценках. По данным GVA Sawyer, средние заявленные арендные ставки на качественную складскую недвижимость снизились на 5-10% по сравнению с концом 2008 года. Эксперты ASTERA St.Petersburg считают, что доходность складских помещений снизилась с 11% до 9%, а консультанты Colliers International и London Consulting & Management Company фиксируют падение ставок примерно на 30%. Объяснить такое расхождение в цифрах достаточно просто: практически полное отсутствие сделок по аренде складов класса А не позволяет экспертам делать выводы о том, по какой цене сдаются высококлассные склады в настоящий момент.

«Реальных сделок по продаже складских объектов за последние несколько месяцев было катастрофически мало, - констатирует руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA St.Petersburg Вера Бойкова. - И даже если объекты и продавались, то по нерыночной цене». Ее слова подтвердил и Константин Костин, признавшийся, что «существует скрытый дисконт, который не прослеживается, потому как собственник самостоятельно договаривается с арендатором, не афишируя условия аренды».

К еще большей путанице привела и девальвация рубля. «Ставки аренды на этом рынке традиционно были номинированы в валюте, - объясняет Владислав Фадеев, - поэтому резкие колебания курса рубля в течение первого квартала 2009 года привели к тому, что во многих договорах появились пункты о фиксации верхнего порога курса - в среднем 27-31 рублей за доллар. В результате этого номинальный рост ставок, который происходил в течение января 2009 года, сменился снижением. К тому же снижение курса доллара в марте 2009 года также оказало понижающее давление на уровень арендных ставок».

В целом же, по оценке GVA Sawyer, диапазон арендных ставок на склады класса А в Петербурге в формате triple net составляет от 2 800 до 5 100 руб. за кв.м в год. С учетом всех дополнительных платежей, возлагаемых на арендаторов, ставки «полной» аренды колеблятся от 4 500 до 6 500 руб. за кв.м. за год, не включая НДС.

Лучше меньше…

Все эксперты сходятся в том, что заполнить появившиеся на рынке в четвертом квартале 2008 года и первом квартале 2009 года крупные проекты - ГОРИГО, АКМ Лоджистикс, МЛП-Уткина заводь, Колпино, Энерго, Логопарк Нева - достаточно сложно. По их мнению, это приведет к смещению спроса в сторону вторичного рынка. «Сокращение объемов ввода новых складских комплексов может способствовать оживлению спроса на вторичные складские площади, - полагает Вера Бойкова. - Арендаторы вернутся к рассмотрению возможности аренды склада в менее качественном комплексе, более низкого класса. Конечно, это может повлечь за собой и обратную тенденцию. Если будет всплеск спроса на вторичные складские площади, собственники перестанут понижать ставки, снова увеличится конкуренция (теперь уже между складскими комплексами класса В), и цены могут даже пойти вверх. Однако вероятность, что это произойдет в течение текущего года, невелика».

Кроме того, пытаясь оптимизировать расходы, арендаторы стремятся к сокращению площадей. Если раньше в современных складских центрах предлагались площади от 5 тыс. кв. м, то сейчас минимальная планка снизилась до 500 «квадратов». По данным GVA Sawyer, на сегодняшний день в структуре спроса в первом квартале 2009 года свыше 60% приходилось на запросы на помещения менее 500 кв.м. Еще 19% спроса приходилось на помещения от 500 до 1000 кв.м. 10% предъявляли спрос на аренду от 1 до 3 тыс. кв.м, площади от 3 до 5 тыс. кв.м востребованы 7% арендаторов, на площади свыше 5 тыс. кв.м приходится 2% спроса. «Спрос на небольшие помещения как в 2007, так и в 2008 годах существовал в основном у малого и среднего бизнеса, и он существенно превышал предложение, - рассказывает Константин Костин. - Сейчас же и крупные компании оптимизируют занимаемые пространства, отказываясь от больших помещений, в которых нет необходимости. А собственники в свою очередь уменьшают объемы предложения по квадратным метрам».

Консультанты также отмечают, что владельцы складских терминалов стали сговорчивее и в отношении условий аренды. Они используют всевозможные механизмы привлечения арендаторов. «Если ранее заключались длительные договоры на 7-10 лет, то сейчас многие собственники меняют условия в пользу арендатора, - рассказывает Константин Костин. - Сейчас минимальный срок аренды снизился до одного года. Страховой депозит с шести месяцев снизился до двух, существует также фиксация ставок в рублях».

На излишках площадей начал активно формироваться рынок субаренды. По словам Веры Бойковой, пока глобального роста сделок по субаренде складских помещений нет, однако общее усиление этой тенденции явно присутствует. Оно связано с тем, что компании, ранее арендовавшие большие площади «на вырост», пересматривают свои планы развития и ужимаются, излишек площадей сдавая в субаренду.

Технопаркам - быть

У крупных проектов, ориентированных на строительство технопарков, а также на реконструкцию предприятий и промзон, перспектив тоже пока не много. Также как и в сегменте складской недвижимости, здесь очевидно снижение спроса и увеличение предложения. По данным GVA Sawyer, падение объемов промышленного производства, произошедшее в IV квартале 2008 г. – I квартале 2009 г. привело не только к сокращению спроса, но высвобождению ранее занятых производственных помещений. Сделок на рынке мало, падение арендных ставок составило около 35% к уровню сентября 2008 г.

По словам генерального директора филиала GVA Sawyer в Петербурге Николая Вечера, большая часть проектов создания технопарков заморожена. «Дело в том, что одним из самых финансово ёмких этапов в проектах создания технопарков являются работы по инженерной подготовке территорий, - объясняет он. - Затраты на этом этапе весьма значительны, а возвратность этих инвестиций обеспечивается в лучшем случае с середины проекта, а то и при окончательной реализации его. Кроме того, фазирование инженерной подготовки земли, то есть разбивка процесса на несколько функционально законченных этапов, является крайне сложным делом. Так например, если проложить вместо одной трубы диаметром 600 мм две по 300 в разное время, это не приведет к снижению затрат по любому из этих этапов в два раза, поскольку придётся два раза проводить земляные работы, прокладывать сами трубы и т.п. Вполне может возникнуть ситуация, при которой суммарные затраты на такие работы не уменьшатся, а вырастут. Поэтому девелоперы и «приморозили» свои проекты, ожидая хоть какого-нибудь увеличения спроса».

Однако эксперты Colliers International уже в ближайшее время прогнозируют увеличение спроса на производственную недвижимость. В компании уверены, что повышение импортных пошлин стимулирует предприятия искать возможности организации сборочных производств. Доля качественных производственных помещений с хорошей транспортной доступностью и большой выделенной электрической мощностью составляет менее 10%. «Девелоперы, проектирующие складские комплексы, имеют возможность переориентировать свои проекты. Один из возможных вариантов – создание новых производственных зданий, где наблюдается отставание предложения по сравнению с перенасыщенным рынком складов», - комментирует Николай Казанский, коммерческий директор Colliers International (Санкт-Петербург).

Прогнозы и ожидания

Согласно прогнозу, сделанному экспертами компании ASTERA St.Petersburg, влияние мирового финансового кризиса и в дальнейшем продолжит сказываться на рынке складской недвижимости. Арендные ставки на складские площади класса «А» и «В» будут снижаться, а арендаторами будут востребованы площади от 700 до 2 500 кв.м в складских объектах классов «В».

Что касается проектов строительства новых складских помещений, то, по данным компании Knight Frank, на время конъюнктурной неопределенности и недоступности заемного финансирования они будут заморожены. По мнению специалистов, сегодня возможно только строительство складов в формате built-to-suit, то есть под конкретных заказчиков. Все это в дальнейшем приведет к накоплению отложенного спроса и появлению дефицита высококлассных складских площадей при восстановлении экономики.

Автор: Татьяна Елекоева

БН.ру, 30 апреля 2009