Собственники приспосабливаются: необычные услуги, аскеза и суд
Каждая конференция Московского бизнес-клуба вытаскивает на поверхность темы, о которых участники рынка недвижимости обычно предпочитают молчать. Заявив тему о позитивных переменах рынка недвижимости, участники обсуждали отнюдь не возврат к старым добрым временам, а эффективные способы адаптации к временам новым.
Тема, казалось бы, не в духе времени – позитивные перемены рынка недвижимости, но они и правда есть. И это отнюдь не новости о грядущем росте цен, и даже не о стабилизации, и даже не о радости для покупателей квартир, которые могут выбирать из базы в 43 тыс. предложений в одной только Москве – это рекорд за все время существования рынка (информация Владислава Луцкова, аналитический центр «Миэль»).
Это прежде всего новости о том, что профессиональные участники опомнились и живут уже новыми реалиями, приспосабливаясь к ним тем или иным образом. На рынке коммерческой недвижимости сегодня выделяются три стратегии: аскеза, поворот лицом к покупателю и/или арендатору и… увод всех споров в суд.
Вариант аскезы состоит в том, что арендодатели расстаются с клининговыми компаниями, и нанимают «тетушек» для уборки, а также увольняют лишних сотрудников и сокращают расходы на все, что только можно. Аскеза распространяется в том числе и на расходы по рекламе – но в апреле ко многим пришло понимание, что на данном виде расходов экономить только себе во вред. Многие компании перестали экономить на консалтинговых услугах, хотя, конечно, в начале года отказов от договоров было много. Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости Ernst & Young, рассказала о том, что значительно изменилась структура заказов: в основном заказчики просят сэкономить их средства, ориентируясь не на максимализацию доходов, а на сокращение расходов. И это вполне реально: заплатив консультантам $500 тыс., одна компания смогла обеспечить себе экономию в 15 млн у. е.
Статистика, которой поделилась Ольга Архангельская, заставила бы ранее всех радостно заохать: в 1 квартале 2009 года введено в строй 700 тыс. офисных площадей класса А и B. Сейчас же это весть грустная, они только значительно усилят конкуренцию и уронят цены, предполагают эксперты.
Уже сейчас, по данным Дениса Соколова, руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, коррекция цен на торговые и складские площади достигла 30%, офисные упали в цене на 40%, а еще ожидается коррекция как минимум на 10-15%. По его данным, в 1 квартале 2009 года поставлен исторический рекорд по новому строительству офисов – 605 тыс. кв. м класса B и 116 тыс. кв. м класса А, а вот спрос упал до исторического минимума – 71 тыс. кв. м класса B и 26 тыс. кв. м класса А. Возвращение арендаторов на рынок в компании ожидают лишь в 2011 году.
На таком фоне, для того чтобы что-то продать или сдать, экспертам по недвижимости приходится прилагать просто-таки ранее невиданные усилия и предлагать непривычные услуги. Вера Сецкая, президент GVA-Sawyer, считает, что на первый план в сделках с коммерческой недвижимостью выходит умение продавца работать с кредитным капиталом, а точнее, находить его для покупателя. Кроме того, надо обладать даром убеждения: продавцов земельных участков сейчас необходимо уговорить сделать детальный технический анализ участка, подготовить все разрешительные и инженерные документы, включая проект планировки и транспортной схемы. Ранее это все делалось за счет покупателя, а сейчас, похоже, практикой рынка становится выполнение подобных изысканий – весьма дорогостоящих – за счет продавца. Новость для покупателей эта весьма выгодная: наконец перестанут совершатся покупки «котов в мешке».
О еще одной «новой» обязанности арендодателей рассказала Ирина Жарова-Райт, председатель совета директоров Sesegar. «Банки сейчас требуют от арендодателя предоставлять не договора аренды, как ранее, а исследовать финансовое состояние бизнеса арендатора», – заявила она.
Кроме того, Ирина Жарова-Райт рассказала о практике, когда арендодатели шлют арендатору письмо с предложением снизить арендную плату, и если арендодатель не идет навстречу, апеллируя к имеющемуся договору, то съезжают, не уплатив штрафов. Эксперт рассказала, что в их компании был взят на работу юрист, который подобные дела доводит до суда, и это в значительной степени облегчило ситуацию. Заодно при расторжении договоров обнаружились все ошибки и прорехи, которые ранее было недосуг латать. Это тоже можно счесть весьма позитивной переменой рынка недвижимости: наконец-то буква закона будет на нем хоть что-то значить, и это позитивно отразится на имидже самих риелторов и девелоперов.
Автор: Татьяна Соколова
"Собственник" , 30 апреля 2009
