Ленинградская область: оптимизируй это

По прогнозам аналитиков, кризис ликвидности, длящийся на российском рынке недвижимости уже полгода, должен был достигнуть «дна» еще в марте. Случилось это или нет, никто уверенно сказать не может.

Ситуация, когда цены на жилье сравняются с себестоимостью строительства, еще не наступила, но и роста их не наблюдается. Что касается загородного рынка, где, в сравнении с городским, покупки совершаются не так часто и ипотека не популяризирована, он реагирует на экономические реалии более остро. Московская и Ленинградская области, задающие основные тренды коттеджного строительства, переживают кризис примерно одинаково, однако северная столица имеет присущие только ей черты, с которыми ознакомился портал Cottage.ru.

Заморожено на кризис

Сегодня в Ленинградской области реализуется около 160 загородных комплексов. С начала года были сданы в эксплуатацию лишь 4 новых коттеджных проекта («Малое Репино», «Респект Хаус», «Татьянина Усадьба» и «Кюмлино»), что заставляет усомниться в ранее заявленных амбициозных планах застройщиков региона вывести на рынок к концу 2009 года более 43 поселков. Сокращение объемов строительства наметилось на загородном рынке региона еще в 3 квартале прошлого года. По данным компании GVA Sawyer, в октябре объемы продаж снизились более чем на 20%.

Застройщики стали пересматривать концепции ставших неликвидными проектов. Многие из них переориентировались на продажу участков без подряда. «Тенденция изменения условий продаж и перехода от продажи наделов (земля +коттедж) к продажам подготовленных земельных участков становится все более распространенной. За время кризиса на такую схему продаж перешло 20 коттеджных поселков», — отмечают аналитики GVA Sawyer. В феврале на новую схему перешли такие компании как «Союз Капитал» (проект «Суходольское») и «Терра» («Терра-Ленинское»). Однако последняя к марту заморозила реализацию в трех своих поселках («Терра-Ленинское», «Терра-Выборгское» и «Терра-Порошкино») и выставила объекты на продажу. Такая же участь постигла проекты компании «Внешстройпроект» «Дом у озера» и «Золотцево».

В общей сложности сегодня в регионе заморожено строительство 17 поселков. Многие девелоперы при этом заняли выжидательную позицию. «Здесь трудно говорить о явной заморозке проектов, потому что некоторые компании ощутили непонимание, что будет происходить дальше и взяли небольшую паузу. Безусловно, поменялся покупатель, а соответственно изменились и требования», — говорит гендиректор строительной компании «НеваИнвестПроект» Максим Краснов. В частности, по данным аналитического центра агентства «Арин», на неопределенный срок остановили реализацию домов в своих поселках компании «Модуль» (проект «Династия»), «Еврострой» («Охотничий ключ») и «Петербургская недвижимость» (Lakesberry club). (Полный список в таблице)

Реконцепция стройки

Основная тенденция этой весны — оптимизация площади домовладений и земельных участков в загородных комплексах, а также удешевление стоимости строительства. В покупательской среде пользуются популярностью такие материалы как каркасные панели и газобетон. Так, в апреле 2009 года «НеваИнвестПроект» заявила о реконцепции проекта «Кивеннапа», который был заморожен в течение 2008 года. Компания предложила покупателям каркасные коттеджи площадью от 68 кв.м, квартиры в малоэтажных домах размером от 42 кв.м, а также таунхаусы площадью от 93 кв.м.

Повинуясь спросу на экономичные дома, компания «Т-Дом» в конце февраля вывела на рынок новый формат загородного жилья — мини-поселки. Фирма планирует застраивать участки в популярных пригородных поселениях (Юкки, Парголово) небольшими коттеджами или таунхаусами площадью 90-130 кв. м с придомовой территорией 3-3,5 сотки. Предполагается, что стоимость домовладений в мини-поселках составит 3-3,5 млн. рублей.

Упадок цен

Участники рынка Ленинградской области делят загородную недвижимость на 4 основных класса: «эконом», «бизнес», «элит» и «премиум». С начала кризиса стоимость загородных домов в разных классах поменялась неоднозначно. Наиболее популярный бизнес-класс (41% спроса) потерял 8% стоимости коттеджей (60-80 тыс. кв.м за кв.м), на 15% снизилась стоимость земли (230 тыс. рублей за сотку). В стоящем на втором месте в рейтинге спроса сегменте «эконом» дома, напротив, подорожали на 7% (до 50 тыс. рублей), а земля потеряла 25% стоимости (150 тыс. рублей). Это связано с тем, что клиенты сфокусировали свое внимание на пустых земельных участках, что позволило девелоперам снизить цены.

Больше всего за время кризиса пострадали элитные коттеджи, стоимость которых упала на 20% (до 90 тыс. рублей). Земля в этом сегменте поднялась в цене на 10% (370 тыс. рублей). Класс «премиум» стоит особняком: стоимость домов осталась на уровне 130 — 150 тыс. рублей, земли — 600 тыс. рублей за сотку. Вместе с этим застройщики всячески стимулируют продажи, предлагая клиентам скидки, достигающие 10%, бонусы в виде дополнительных квадратных метров домовладений и увеличения площади земельного участка, а также беспроцентную рассрочку до 5 лет.

Эксперты рынка Ленобласти дают не совсем оптимистичные прогнозы развития сегмента загородного жилья в ближайшие полгода. По мнению руководителя аналитического отдела «АРИН» Оксаны Ивановой, в классах «элит», «бизнес» и «эконом» цены продолжат свое падение, и только высший ценовой сегмент сохранит свои позиции. «Ситуация осложняется тем, что загородное жилье не было подвязано на ипотеку. С падением доходов населения спрос также будет уменьшаться. Невредимым останется премиум-класс. Дорогие коттеджи как покупают, так и продолжат покупать», — заключила она.

Автор: Куликова Юлия

Cottage.ru , 29 апреля 2009