Загородное домостроение обошлось без обвала
На данный момент на петербургском рынке коттеджного строительства наблюдается затишье. Ситуация неопределенности, когда мало кто решается делать точные прогнозы, заставляет продавцов выжидать и не заявлять о скидках. Но при индивидуальных переговорах дисконт все же предоставляется. Также компании активно используют подарочные бонусы — бани, яхты, дополнительные сотки и т. д., чтобы сделать свои предложения более привлекательными.
Генеральный директор ООО "Петротрест-Недвижимость", Игорь Соколов, считает, что в сложившейся экономической ситуации покупатели пересматривают свои предпочтения (спрос смещается от бизнес-класса к экономклассу), продавцы, в свою очередь, также перепозиционируют часть проектов, понижая их класс. "В основном идет достройка уже начатых поселков. При этом, как правило, ранее заявленные сроки переносятся. Новые проекты практически отсутствуют, что в будущем неминуемо приведет к снижению объема рынка малоэтажного строительства", — говорит Игорь Соколов.
Глубокая заморозка
По оценкам директора департамента управления проектами группы компаний "Олимп-2000" Сергея Щербы, доля проектов, замороженных на ранней стадии, составляет от 50 до 70%.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН), рассказала, что часть девелоперов в декабре 2008 года предлагала "Рождественские скидки" на домовладения и таунхаусы, но при этом размер скидки не превышал 10%. Исключение составил только коттеджный комплекс "Антоновка", где размер скидки составлял 18%. Компания "Константа" также предлагала скидки до 20%, но для того чтобы получить такую скидку, нужно было купить дом за 20 дней до 31 декабря. Соответственно, чем ближе Новый год, тем меньше скидка. Покупая резиденцию в "Сан-Репино", можно было получить скидку до 10%.
Сергей Щерба подтверждает мысль, что вопреки прогнозам существенного снижения цен на рынке коттеджного строительства в ЛО не произошло. "Большинство девелоперов заявляет докризисные цены, хотя есть и подешевевшие объекты, где цены упали на 10-15 %", — говорит он.
Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний "СТИНКОМ", считает, что проекты, имеющие в своей основе удачную концепцию и хорошую локацию и к тому же представленные устойчивыми строительными компаниями, в цене и вовсе не упали. "Компании, которые испытывают трудности с реализацией, а также чувствуют себя неуверенно, ждет слияние и поглощение. У таких застройщиков наблюдается некоторое снижение цен, но не обвал", — комментирует она.
Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, констатирует сокращение в предложении жилья бизнес-класса и увеличение предложения экономкласса. Например, компания "Норманн" заявила о своих планах в апреле приступить к строительству поселка во Всеволожском районе быстровозводимых таунхаусов экономкласса. Дома для проекта поставит ДСК "Славянский".
По данным Ассоциации риелторов СПб и ЛО, сегодня в Петербурге и Ленобласти заявлено строительство в 140 поселках. Средняя стоимость в экономклассе — 35-50 тыс. руб. за квадратный метр, в бизнес-классе — 80 тыс., в элитном сегменте — от 125 тыс. Это более 1,5 млн кв. м жилья, что на 5% больше, чем в конце 2007 года, и на 111% больше, чем в 2006-м. Всего же на рынке продается около 10 тысяч объектов в организованных коттеджных массивах, из них не менее половины — инженерно подготовленные участки. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточена большая часть всех продаж. Основные тенденции рынка загородного строительства — развитие ранее маловостребованных районов (прежде всего — южных пригородных районов мегаполиса) и увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки.
По данным АРИН, предложения жилья во Всеволожском, Выборгском, Курортном и Приозерском в совокупности превалируют над южными районами и составляют 64%.
"Многие строительные компании предпочитают смешанные продажи, то есть продажи как готовых домов, так и инженерно подготовленных участков. Большинство застройщиков возводят для презентации проекта один или несколько коттеджей, параллельно ведут рекламные кампании в ожидании клиентов. Затем объекты создаются лишь под конкретных покупателей. Подобная практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. Большинство компаний предлагают всевозможные акции ("коттедж в подарок", "смежный участок в подарок") и рассрочки (например, "беспроцентная рассрочка при первом взносе 60%"). Идет плавное снижение цен — до 20-25% — на дорогие объекты и скидки при единовременной оплате — 3-5%. Предлагаются дополнительные услуги — ландшафтный дизайн, отделка и др.", — рассказал Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов СПб.
По информации отдела маркетинга М-ИНДУСТРИИ, средняя цена домовладения в элитном сегменте загородного рынка составляет сегодня около 40 млн руб. за дом площадью около 300 кв. м с участком не менее 20 соток.
Еще одной тенденцией рынка стал рост доли поселков, где предлагаются участки под застройку: если в 2007 году из выведенных на рынок коттеджных поселков 13% предлагали на продажу земельные участки, то в 2008-м их было уже 29%, а в I квартале 2009-го этот показатель достиг 39%.
Анастасия Негребецкая в качестве примера смены концепции приводит компанию "Норд", которая приостановила в августе продажи в элитном коттеджном поселке "Генетика" и впоследствии пересмотрела концепцию проекта в сторону продажи земельных участков.
Сергей Щерба считает, что при раздельном приобретении земли и коттеджа появляется пауза, длительность которой может составить от полугода до двух лет.
В поселке Красная горка, по словам Анастасии Негребецкой, также изменена концепция. Теперь компания "ЕвроИнвестСтрой" продает не коттеджи, на одну семью, а дуплексы. По данным госпожи Негребецкой, продажи приостановлены в 13 коттеджных поселках. "Наблюдается и сокращение темпов увеличения числа новых проектов", — констатирует она.
По ее словам, стали появляться случаи объединения усилий конкурирующих застройщиков для реализации проектов (компания "Окстрой" объединила свои усилия с компанией "Содружество" для реализации проекта "Золотая бухта").
В GVA Sawyer констатируют и усиление роли государства на рынке малоэтажного жилья: Министерство обороны РФ приобрело 350 домов для офицеров в квартале "Новая Ижора" компании Балтрос. Цена продажи составила 44 тыс. руб./кв. м. Дома должны быть переданы заказчику в конце весны 2009 года.
Половина планов
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН), рассказала, что в 2008 году планировалось ввести 50 загородных комплексов. Это — 1954 индивидуальных жилых дома, 270 таунхаусов, 2397 квартир. На самом деле было введено 24 загородных комплекса: 652 индивидуальных жилых дома, 124 таунхауса, 1078 квартир или 280 700 кв.м. В 2008 году было введено квадратных метров загородной недвижимости на 18% больше по сравнению с 2007 годом. В IV квартале 2008 года были начаты продажи в 12 загородных комплексах, в пяти комплексах были закончены продажи.
Всего в 2009 году заявлено на ввод около 96 загородных комплексов. Но, по прогнозам компании "АРИН", будет введено не более 38 комплексов. Это 1856 индивидуальных жилых домов, 637 таунхаусов, 554 квартиры.
В настоящее время основной спрос приходится на объекты, находящиеся на высокой степени готовности, срок сдачи которых — первая половина 2009 года. Увеличился спрос на участки без подряда. Часть покупателей приобретает земли для строительства дома для себя и членов семьи. Другая часть — с целью инвестиций, чтобы сохранить имеющиеся деньги. Участки продаются существенно быстрее домов, хотя и здесь увеличения объемов по сравнению с прошлыми годами не наблюдается. "Потенциальные покупатели уделяют особое внимание надежности компании-застройщика (как долго компания на рынке, сколько реализованных объектов). Сократилось на 0,5% количество людей, планирующих строительство загородного дома в ближайшие два года, при этом всего 4% жителей города собираются строить коттедж (по данным "Гортис"). Темпы продаж на все виды загородных объектов сократились на 20-40% в зависимости от комплекса", — рассказала Зося Захарова.
Сугубо местная проблема
Старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Тамара Попова считает, что проблема петербургского загородного рынка в глобальном смысле более серьезна в сравнении с тем же московским. "Прежде всего, наш рынок на момент экономической нестабильности только начинал свой рост: только стали формироваться некие общие стандарты работы, основы классификации объектов, круг профессиональных девелоперов, проектироваться действительно серьезные масштабные проекты с наличием торгово-бытовой инфраструктуры, в рынок начали вливаться небольшие кредитные средства. При последовательном развитии это должно было привести к формированию доверия к загородному образу жизни, и многие действительно всерьез рассматривали возможность обмена городского жилья на загородное. Именно сейчас, в 2009 году, состоится завершение ряда крупных по нашим меркам коттеджных проектов — "Михайловское", "Янино", "Малый Петербург", "Сторожевая Гора"", — говорит она.
По словам Тамары Поповой, начиная с IV квартала 2008 года, с рынка коттеджного домостроения стала уходить инвестиционная (спекулятивная) составляющая. Так, во многих поселках, предполагающих продажу инженерно подготовленных участков, ранее была очень заметна доля "пустующих" объектов, купленных как про запас, так и с целью перепродажи. Сейчас вложения в землю с целью прироста капитала стали рискованными, и темпы реализации снизились в несколько раз. При этом наблюдается противоположный процесс со стороны девелоперов — проекты срочно трансформируются из поселков с единым архитектурным стилем и подрядом от застройщика в комплексы инженерно подготовленных участков. Ожидания девелоперов понятны — покупка пустого участка требует гораздо меньших вложений. Однако рынок при сохранении данной тенденции столкнется с другой проблемой — он откатится на качественный уровень трех-пятилетней давности. Очень вероятно, что этот образ не понравится той аудитории покупателей, которую с таким трудом завоевывали последние пару лет. На диаграмме отражен стремительный рост доли проектов, где девелопер предлагает инженерно подготовленные участки без подряда.
Тамара Попова отмечает и "бегство" с рынка банков, вынудившее девелоперов нащупывать финансовые стимулы самостоятельно. "Надо отметить, что пока им это не удается. В сравнении с московским рынком, где уже заявлены 10-летние рассрочки под 15% годовых, наши стандартные 1-2 года и более 18% выглядят по меньшей мере несерьезно. Впрочем, для той стадии развития, на которой наш рынок находился, это характерно — крупный капитал еще не закрепился в загородном сегменте, и возможности наших застройщиков по поддержке покупателей более чем скромны", — говорит она.
"В среднем, замедление темпов можно оценить в 4-5 раз относительно II квартала 2008 года, по этому показателю IV и I кварталы были примерно одинаковы. По отзывам брокеров, многие достигнутые договоренности срываются из-за экономической ситуации в стране в целом, и на фоне общего снижения интереса к операциям с недвижимостью новых клиентов очень мало. Тем не менее, сделки совершаются, но в объемах, недостаточных для застройки крупных проектов. Если в "хорошие времена" средний квартальный темп продаж в коттеджном поселке 4-5 домов, сейчас этот показатель едва ли дотянет до двух, а для многих проектов стали реальностью и нулевые продажи, и даже "возврат" ранее забронированных объектов", — констатирует госпожа Попова.
Два сценария
Анастасия Негребецкая считает, что дальнейшее развитие рынка может идти по двум сценариям. Оптимистический предполагает, что негативные тенденции, складывающиеся на рынке сейчас, продолжат свое развитие в ближайшие 6 месяцев. Низкий объем спроса и низкий объем предложения будут способствовать снижению цен на 10-15%. Застройщики переориентируется в сторону продаж инженерно подготовленных участков. Велика вероятность переноса сроков реализации проектов, работы по которым не были начаты, продажи не открыты, то есть "проектируемых" поселков (по итогам III квартала 2008 года их количество составило 43 проекта). Непрофильные игроки приостановят свою деятельность или совсем уйдут с рынка. Количество новых проектов сократится до минимума, то есть на рынок возможен выход 1-2 новых проектов за квартал или вовсе отсутствие проектов. Однако с середины 2009 года начнется постепенный подъем рынка. Увеличение спроса, в том числе за счет отложенного спроса, вновь поднимет цены.
По пессимистическому сценарию, усиление кризисных явлений повлечет за собой глубокие системные проблемы в экономике. Снижение платежеспособного спроса, отсутствие кредитных денег, низкие темпы продаж будут способствовать сокращению предложения. Застройщики не смогут выводить на рынок новые проекты. На рынке останутся только крупные компании, обладающие высоким запасом прочности. "То есть возможно уменьшение объема предложения на 30-40%. Цены могут снизиться на 25-30% к концу 2009 года. Стабилизация ситуации начнется в середине 2010 года", — прогнозирует госпожа Негребецкая.
Улучшения ситуации к 2011 году ожидает и Тамара Попова: "В 2009-2010 годах в связи с финансовым кризисом и ухудшением благосостояния населения цены на загородном рынке немного снизятся. В 2011 году на фоне недостатка предложения, особенно в классе "эконом", будет наблюдаться увеличение спроса и, как следствие, увеличение стоимости загородного жилья".
Автор: Олег Привалов
Коммерсантъ (Санкт-Петербург) Приложение "Загородная недвижимость" №76(4131), 28 апреля 2009
