Девальвация справедливости

– В отличие от инструментов, которые используются на финансовых рынках, недвижимость — вещь более конкретная. Она не исчезает и не пропадает бесследно. Жизнь не останавливается, переход прав на объекты происходит и в самые неспокойные времена. Ситуация изменилась радикально, подешевела не только недвижимость, но и мы с вами: снизилась способность участников рынка покупать и продавать.

Можно выделить две фазы кризиса. Первая — шок, и сейчас (по некоторым самым простым секторам) эта стадия начала проходить, наступает адаптация. Более сложные крупные инвестиционные объекты находятся еще в первой стадии. Единичные сделки в этом сегменте носят вынужденный характер.

Тем не менее рынок живет, и понятие «рыночная стоимость» существует не только в теории, но и на практике. Если не верите — приходите к нам на торги. Они проходят регулярно, объекты реализуются, часто — с повышением цены. Соответственно цену, за которую они продаются, можно с теми или иными оговорками называть рыночной.

Постоянно возникает вопрос о стартовой стоимости. Мы говорим, что ее надо нащупывать эмпирически, в том числе — с помощью торгов. Нередко мы ошибаемся, и объект не уходит вообще либо уходит с большим превышением. Это не страшно, мы действуем методом проб и ошибок.

Все три классических подхода к оценке хороши, но в нынешней ситуации наиболее актуален метод сравнительного анализа. Его минус в том, что он должен базироваться на большом объеме достоверной информации. Но все остальные подходы являются косвенными и работают еще хуже.

По отношению к сложным инвестиционным объектам рынок находится в ступоре, и не потому что цены слишком низкие либо высокие, а потому, что игроки не готовы принимать решения. Эта ситуация не уникальная, мы ее проходили. Наша задача — готовить линейку таких объектов, чтобы не пропустить момент, когда рынок начнет оживать, когда появится интерес и станет актуальной стартовая цена.

– Цель работы специалиста-оценщика — спрогнозировать готовность инвестора заплатить за объект конкретную сумму. Оценщик может иметь свое мнение о рынке — «перегрет» он или недооценен, но его задача — в рамках отчета отразить восприятие объекта оценки и рынка именно инвесторами.

Рынок недвижимости сегодня динамичен, и для профессионального формирования рыночной стоимости оценщик должен дискретно, в режиме реального времени, отслеживать макроэкономические показатели, влиящие на рынок недвижимости, и понимать процессы, происходящие в различных сегментах рынка.

Итак, макроэкономика: инфляция за январь—март — на уровне 5,4%; спад промышленного производства на 14,6%, рост безработицы на 8,5% — все это факторы снижения платежеспособного спроса. Еще один немаловажный фактор: дебиторская задолженность. Вчера это был актив, сегодня — проблема. Идет цепная реакция: проблема одного предприятия становится проблемой всех.

Рост числа дефолтов в реальном секторе повлечет выход на рынок большого числа проблемных активов.

По сегментам рынка. Около 1 млн офисов классов А и В; порядка 70% — заполняемость в классе А, до 80-82% — в классе В. Заявлено к вводу еще 150000 - 200000 кв.м.

Значит, у нас будет 300 000-350 000 кв.м пустующих площадей. Управляющие ищут «золотую середину» — баланс между заполняемостью, ставкой и операционными расходами. Девелоперы вытесняют операторов сопутствующих услуг, стремятся сами организовать бизнес-процессы (Интернет, кафе и пр.). В Москве за МКАД есть бизнес-центры, куда арендаторов пускают за коммунальные платежи.

По торговой функции главная проблема связана со снижением платежеспособности населения. Отсюда — снижение доходов арендаторов и ставок. Ритейлоры стремятся платить процент с оборота. Бизнес, который увлекался кредитами, — в предбанкротном состоянии.

Те, кто вел дела разумно, покупают падающие сети, причем по текущим ценам. Ассортимент перепрофилируется в сторону предметов первой необходимости и продовольствия, приближаясь к уличной торговле. Складская недвижимость: замораживание проектов, снижение ставок, уменьшение арендуемых площадей, сокращение сроков аренды.

По жилью: Комитет по строительству заявляет 2,5 млн кв.м, думаю, будет не более 1,5 млн — достройка вариантов высокой степени готовности. На сайте Службы судебных приставов уже выставлено много дефолтных объектов.

По оценке: при сборе и обработке рыночной информации нужно учитывать, что ситуация быстро меняется. Сегодня нижняя граница цен предложений (5-10% от общего числа объектов) дает ориентир наиболее вероятной цены сделки. Целесообразно отслеживать изменения в цене предложения одних и тех же объектов во времени. В условиях дефицита информации о сделках важно четко фиксировать знаковые сделки для конкретных сегментов (например: продажа БЦ «Грифон», встроенных помещений на Петроградской стороне, земли на Парнасе). Это дает четкие ориентиры.

Стоимость коммерческих объектов через доход при текущих уровнях заполняемости, арендных ставках и стоимости капитала может получаться ниже совокупных затрат на воссоздание объекта недвижимости (особенно это характерно для ТК с изъянами в концепции).

Наш прогноз: на рынок недвижимости и на поведение инвесторов в ближайшей перспективе будут существенно влиять проблемные активы. Вероятность банкротств очень высокая. Возможна ситуация, когда падение цен на вторичном рынке жилья обрушит первичный. Эта тенденция уже прослеживается в дорогих сегментах.

– Причем оценщики еще и активно демпингуют.

(Оживление в зале.)

– Приятно видеть сообщество, в котором верят прессе и прогнозам правительства. И считают, что результатом работы оценщика является определение рыночной стоимости.

Рыночную стоимость сегодня определить невозможно. Вероятность того, что цена сделки совпадет с мнением оценщика, невелика. Мой заказчик выставил участок в пять раз дешевле, чем три месяца назад, платит 300 000 рублей в неделю на рекламу — и никто не берет. Но этот факт нельзя вставлять в отчет, потому что достоверность отчета должна быть подтверждена статистическими данными. Нужна достоверная информация, которой на сегодня нет.

Третья древнейшая профессия — это оценщик. Я уверен, что стоимость его услуг складывается из многих факторов. Необходимо, чтобы отчет прошел куда надо и был утвержден где надо.

– У нас узкоспециализированная компания. Мы занимаемся только коммерческой недвижимостью. Наше мнение: ничего в методах оценки не изменилось. Как не было информации для сравнительного подхода, так ее и нет; как был неадекватен затратный подход для оценки таких объектов — таким он и остается. Мы делаем основной упор на оценку доходным методом.

Мы считаем, что определяем рыночную стоимость, даже сегодня. Потому что у нас кроме оценочного подразделения в компании есть брокеры, наши специалисты работают с крупными торговыми центрами, складскими операторами и т.д.

Они располагают данными о реальных ставках. И есть отдел работы с арендаторами, который владеет информацией, какие ставки тех устраивают. Сделок мало, но они все равно происходят. Какой-то прогноз, пусть и на короткий период, можем делать.

– К вопросу о стоимости услуг оценщика. Безусловно, заказчики, как и сами оценщики, ориентируются на сравнительный подход: мы запрашиваем 50 000 рублей, а клиенты говорят, что есть уйма предложений по 15 000.

Доходный метод, как правило, связан с оценкой госсобственности, которую требует Росимущество, клиенты выбирают из весьма узкого круга специалистов, так как понимают, что нужен опыт, нужны контакты. Клиент не готов платить за эксперименты, когда фирма берет мало и получает пять отрицательных заключений подряд. В этом случае клиенты переводят свои возможные потери времени в деньги и готовы платить оценщикам адекватно.

На сегодня в оценке может работать только сравнительный подход: либо в прямом виде, либо через коэффициент капитализации. Необходимо накапливать информацию.

– На Западе положение с информацией кардинально отличается от ситуации в России, в Америке оценкой односемейных домов может заниматься домохозяйка, она получает информацию от sale-брокера, от нотариуса, и там лукавить не принято. В России оценка — очень молодая дисциплина.

Я не представляю, как можно сделать оценку здания за 15 000 рублей, потому что оценка включает в себя ряд процедур. У нас есть таблица: кто, что и сколько времени будет делать. Затем мы разговариваем с заказчиком, и здесь включается очень важный момент: элемент прикрытия задницы. Оценщик должен всегда предохраняться, и он должен понимать, что те риски, которые несет в себе оценка, должны быть адекватно отражены в гонораре.

Представление о недвижимости прошло три стадии: было натуральное хозяйство, потом появились деньги, теперь наступило время виртуального хозяйства.

Сейчас нам придется работать еще более тщательно и внимательно. Отбор объектов для сравнительного анализа продаж отнимает все больше сил и требует все большей оперативности.

Время нынче сложное и безрадостное, но оно инициирует креатив, знания, нахождение новых путей.

– Спрос сдвигается в сторону обязательной оценки. Это оценка для кредитования под залог и оценка госсобственности. При выдаче ссуд в качестве залога выступают комплексы имущества или интересные объекты недвижимости. Выполняя все требования к оценке активов, на финише мы получаем стоимость в пределах нижней границы диапазона. После этого рассчитывается ликвидационная скидка, учитывающая вынужденный характер продажи и ограниченный ее срок, — как правило, от 20%. То есть банки потенциально приобретают интересные активы по очень выгодной цене.

Крупные предприятия и естественные монополисты сейчас придерживают продажу своих активов и расстаются с ними только в случае необходимости. Многие инвестиционные программы заморожены, оценка для предприятий осуществляется в основном для внесения в уставный капитал, постановки на баланс и дополнительной эмиссии акций.

Мы часто сталкиваемся с оценкой небольших пакетов акций для продажи. Предприятия стараются сохранить объемы производства, рентабельность и продают часть своих активов. Значит, вступает в силу необходимость независимой оценки для общего собрания акционеров. Участились случаи оценки акций при слиянии компаний.

Оценка, связанная с инвестпроектами, практически остановилась. Но городу, безусловно, необходимы средства, которые поступали в бюджет от продажи инвестиционно привлекательных объектов. Думаю, в ближайшее время власть примет ряд решений, которые постепенно исправят ситуацию.

Даже в отсутствие активного рынка недвижимости самым применяемым является сравнительный подход. Проблема справедливости оценки была во все времена. Под справедливой стоимостью покупатель понимает одну величину, продавец — вторую, а кредитор — третью. И эти разногласия будут всегда, для этого и нужны независимые оценщики, которые готовы качественно обосновать и доказать результат своей работы.