Через обновление к звездам

Подготовка к Олимпиаде 2014 года должна вывести Сочи на новый уровень качества курортно-гостиничных услуг: обязательство увеличить количество гостиниц 3–4-5 звезд зафиксировано в «Заявочной книге города-кандидата» и подтверждено федеральной программой строительства олимпийских объектов. Придать Сочи статус элитного курорта призваны как новые гостиничные объекты, так и радикально обновленные гостиницы и санатории советской постройки, проекты реконструкции которых в течение последних нескольких лет озвучивались различными инвесторами. Финансовый кризис внес коррективы в планы инвесторов, и сейчас эксперты и участники рынка признают, что риски реализации дорогостоящих проектов реконструкции курортно-гостиничных комплексов существенно увеличились.

Работа на имидж

В настоящее время, по данным администрации города, в Сочи работают 227 санаториев, пансионатов, отелей и туристических баз, вместимость которых в летний период составляет около 70 тысяч мест и 50 тысяч мест круглогодично. Основная часть крупных средств размещения – это гостиницы и пансионаты советской постройки, часть которых после реконструкции имеет высокую категорию по стандартам Ростуризма. Сертифицированных объектов уровня 4–5 звезд в Сочи не более десятка, среди них – «Гранд Отель SPA Родина», санаторий «Черноморье», «Рэдиссон САС Лазурная», «Рэдиссон САС Парк Отель», «Заполярье», VIP-городок, «Маринс Парк Отель». Эксперты и участники рынка в последние годы сходились во мнении, что курорту, претендующему на статус места отдыха для людей с достатком выше среднего, имеющегося количества дорогих средств размещения явно недостаточно, а большая часть существующей курортной недвижимости не соответствует мировым стандартам качества.

За несколько лет до избрания Сочи столицей Олимпиады 2014 года инвесторами были озвучены амбициозные проекты радикального обновления знаковых гостиниц и санаториев города. Реконструкции подлежали «Кавказская Ривьера», «Мацеста», «Чайка», «Приморская», «Камелия», «Интурист», «Москва». Олимпийские проекты сделали вложения в курортно-гостиничную сферу Сочи еще более привлекательными, поскольку заинтересованность в расширении масштабов реконструкции курортно-гостиничного комплекса выразило государство: обязательство увеличить количество гостиниц 3–4-5 звезд было зафиксировано в «Заявочной книге города-кандидата» и подтверждено постановлением Правительства РФ «О программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горно-климатического курорта».

Финансовый кризис внес коррективы в планы инвесторов, а также в прогнозы аналитиков во всех областях экономики, в том числе в сфере курортной недвижимости. Об отказе от какого-либо из проектов, правда, пока не заявил никто, да и городские власти Сочи демонстрируют сдержанный оптимизм по поводу хода реконструкции курортно-гостиничных объектов. «В 2009 году в Сочи планируется начало или продолжение реконструкция восьми крупных объектов санаторно-курортного комплекса: это санатории „Сочи“, „Русь“, оздоровительный комплекс „Дагомыс“, санатории „Золотой колос“, „СССР“, „Солнечный луч“, гостиница „Приморская“ и пансионат „Изумруд“», — пояснил „Ъ“ заместитель главы Сочи Олег Ясюк.

Представители компаний-инвесторов также высказались вполне оптимистично. «Проект реконструкции гостиницы „Приморская“ осуществляется по плану без корректировки сроков его реализации», — пояснил „Ъ“ Тимур Фаизов, директор по маркетингу «ОПК Девелопмент», добавив, что в настоящее время ведется проектирование многофункционального комплекса, который будет включать в себя отель четырех звезд под управлением международного гостиничного оператора, около 500 апартаментов, а также конгресс-холлы, рестораны и т. д. Сумма инвестиций, предусмотренная в проекте, — 2,24 млрд. рублей, срок реализации – 2013 год. В компании «Система-Галс» сообщили, что проект строительства комплекса «Камелия» развивается согласно утвержденному графику. «Работы будут завершены до начала зимней Олимпиады», — заверила „Ъ“ Анна Завьялова, представитель компании «Система-Галс» (совместно с компанией Saraya «Система-Галс» занимается редевелопментом территорий, которые занимали гостиницы «Интурист» и «Камелия». —„Ъ“). Проект предусматривает строительство комплекса, который будет включать гостиницу 5 звезд, апартаменты, пляжную зону и объекты внутренней инфраструктуры, общая площадь комплекса составит около 100 тыс. кв. метров. Демонтаж корпусов гостиниц «Интурист» и «Камелия» был произведен в прошлом году, в настоящее время идут проектные работы, одновременно строятся объекты инфраструктуры (тоннель под железной дорогой, объекты энергоснабжения и т. д.). Актуальные данные о сумме вложений в проект в пресс-службе компании «Система-Галс» не озвучиваются. По данным закона «О программе социально-экономического развития Краснодарского края», объем инвестиций должен составить 5,04 млрд. рублей, срок реализации проекта – 2010 год.

В руководстве ООО «Сочи-Плаза» (осуществляет проект реконструкции гостиницы «Москва») „Ъ“ сообщили, что специалисты компании приступили к составлению нового технического задания для проектировщиков, согласно которому реконструкция ограничится капитальным ремонтом здания без сноса, который был запланирован до начала кризиса. Параметры новой концепции реконструкции определены пока в общих чертах – гостиница «Москва» будет иметь прежнее количество номеров, но их категория будет соответствовать трем звездам, а не пяти, как планировалось ранее. Соответственно, изменилась и сумма вложений – вместо 2,8 млрд. рублей (данные «Программы развития края») в реконструкцию будет вложено около 370 млн. рублей.

Актуальных данных еще об одном крупном проекте реконструкции – гостиницы «Чайка», которая была демонтирована в 2004 году, —„Ъ“ получить не удалось: телефон ПФК «Курорт», который на сайте администрации города обозначен как инвестор проекта, не отвечал. Ранее сообщалось, что ПФК «Курорт» планировала создать на месте снесенной гостиницы «Чайка» многофункциональный комплекс «Сочи-Сити» с отелем 5 звезд, срок сдачи объекта в эксплуатацию намечался на 2010 год. «Пустырь на месте „Чайки“ в самом центре города уродует облик курортной столицы России, — утверждает Владислав Фунтяков, заместитель председателя городского собрания Сочи. — Есть и другие негативные примеры, когда приобретенные инвесторами для реконструкции курортные объекты приходят в запустение».

Обременительное наследство

Еще до наступления кризиса вложения в курортную недвижимость Сочи оценивались экспертами с определенной долей риска. Одним из основных факторов риска считаются сезонные колебания заполняемости в Сочи, которая в среднем находится на уровне 55–60%.

«Короткий курортный сезон, большое количество бюрократических барьеров при оформлении проекта плюс проявившаяся во время кризиса высокая цена денег – эти обстоятельства, на мой взгляд, обусловливают длительный, более 10 лет, срок окупаемости проектов в курортной сфере», — утверждает Андрей Уманский, генеральный директор санатория «Заполярье».

Впрочем, по мнению господина Уманского, реконструкция курортного объекта имеет преимущество перед созданием нового, так как одним из существенных факторов высокой себестоимости новой гостинично-курортной недвижимости в Сочи является завышенная цена земли.

Обновление большинства сочинских гостиниц и санаториев проходит поэтапно, в основном за счет собственных средств. Например, санаторий «Южное взморье» в течение последних лет не прекращает процесса обновления: отремонтированы здания, благоустраивается территория дендропарка, в перспективе намечаются работы по реконструкции лечебно-физкультурного комплекса, открытого и зимнего бассейнов, — рассказал Иван Фогельзанг, директор санатория. — Работы на этих объектах проходят на тех участках, где нет отдыхающих, в зимний сезон. Это позволяет подойти к летнему сезону с новым качеством услуг».

По мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Black­wood (Москва), в подавляющем большинстве случаев новое строительство эффективнее реконструкции, однако часто новое строительство сильно ограничено или просто невозможно. «В Сочи, если говорить о сложившейся курортной зоне, мест для новых комплексов практически нет, поэтому большинство реализуемых проектов – именно реконструкция, — утверждает госпожа Широкова. — Несмотря на все сложности, она может иметь и положительные моменты, если речь идет о пофазных работах, когда без закрытия объекта проводится ремонт отдельных зон».

Евгений Панасенко, аналитик компании GVA Sawyer, отмечает, что в реконструкции старых объектов по сравнению с созданием новых есть сложности. Старые гостиницы и санатории имеют отличные от современных стандартов параметры: узкие коридоры, маленькие номера, невысокие потолки. «Если речь идет о гостинице эконом-класса, то косметический ремонт здания и обновление внутренней инженерии, сантехники и оборудования номеров несоизмеримы с новым строительством, — утверждает аналитик. — На сегодняшний момент есть примеры таких реконструкций, например гостиницы компаний „АМАКС“, „Азимут“ и др., которые открывают сеть отелей под своим брэндом на базе гостиниц советских времен. В некоторых случаях стоимость реконструкции может быть соизмерима со стоимостью нового строительства. Для курортного региона сроки окупаемости составляют не менее восьми лет».

«Среднесрочные и долгосрочные перспективы реконструкции гостиничных объектов в Сочи остались неизменными, — считает Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group (Краснодар). — Сочи имеет все шансы стать курортом класса „премиум“. Но наблюдается дисбаланс рынка: по среднему уровню цен уже сейчас город представляет собой элитный курорт, но общий уровень средств размещения курорта соответствует эконом-классу, в результате в сознании туристов город становится неоправданно дорогим». По мнению эксперта, для преодоления этой тенденции в перспективе необходимо создание большого количества гостиничных объектов высокого класса, что позволит соответствовать позиционированию курорта и удовлетворять требования туристов. Евгений Беликов, заместитель генерального директора холдинга «Мацеста», напротив, считает, что массовое «повышение звездности» в результате реконструкции бывших советских санаториев и гостиниц с целью превращения Сочи в элитный курорт – тупиковый путь. «В городе есть примеры, когда бывшая здравница на несколько сот мест с большой территорией перепрофилируется под дорогую гостиницу, рассчитанную на несколько десятков постояльцев. Как единичные случаи такие проекты, может быть, и имеют смысл, но в целом загрузку номерного фонда в Сочи дает именно российский средний класс, который в последние годы активно тратит деньги на лечение и оздоровление. Рассчитывать, что к нам на отдых приедет другой, более богатый, посетитель, как минимум недальновидно», — утверждает участник рынка.

Впрочем, все аналитики и участники рынка сходятся во мнении, что с началом кризиса гостиничные проекты в Сочи взяли тайм-аут до того, как ситуация не начнет стабилизироваться. «Очевидно, что в ближайшие 5–7 лет мы точно будем отдыхать еще в том же, „старом“ Сочи», — утверждает Илья Володько. «Когда появятся новые реконструированные объекты, теперь не очень понятно, в условиях финансового кризиса большинство девелоперов приостанавливают свои объекты, — считает Ольга Широкова. — Влияние здесь оказывает и ситуация на рынке жилья – большинство проектов реконструкции курортной недвижимости предполагали включение в новый проект жилья в формате апартаментов для улучшения показателей экономической эффективности проекта».

Андрей Уманский, генеральный директор санатория «Заполярье», высказал предположение, что заявленные проекты реконструкции курортных объектов в Сочи будут продолжаться в режиме вялотекущего процесса до тех пор, пока не вмешается государство. «С приближением сроков реализации олимпийского проекта возрастает возможность того, что власти потребуют от инвестора выполнения обязательств по реконструкции объектов размещения, возможно, с угрозой расторжения инвестиционного договора», — предположил господин Уманский.

Автор: Анна Перова

"Коммерсантъ"  №56/(4111), 31 марта 2009