Ценные новости рынка жилья
Большое число петербуржцев, посетивших традиционную выставку «Ярмарка недвижимости» в конце марта, показало, что интерес к покупке жилья в городе по-прежнему очень высок.
Однако большинство потенциальных покупателей находятся в ожидании. Насколько актуальна сегодня выжидательная позиция, каковы показатели динамики цен на рынке недвижимости, обсудили участники круглого стола, организованного в рамках выставки газетой «Строительный Еженедельник».
«
– Сегодня за круглым столом собрались застройщики, консалтинговые компании и риэлторы. Попробуем вместе представить картину, которая складывается на строительном рынке.
»
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, модератор:
«
- Приятно видеть такое большое количество посетителей «Ярмарки недвижимости», заинтересованных в приобретении недвижимости. Самые частые вопросы горожан: «Что будет с ценами, сколько будут стоить квартиры через полгода?» Пока цены росли, потенциальные покупатели спрашивали, сколько будет продолжаться рост, когда цены достигнут максимума. Мой ответ не меняется в течение нескольких лет: цены никогда не остановятся, недвижимость всегда будет дорожать. На рынке жилья мы находимся в ситуации, которая наблюдалась 3 года назад. Прежде всего это связано с возможностями по приобретению недвижимости. Цена – это не основополагающий критерий. Наряду с тем, что цены серьезно упали, возможности также уменьшились. Менее года назад называли цифру в 40 процентов, говоря о количестве сделок, которые проводились в компании с привлечением кредитных средств. Сегодня этот показатель практически стремится к нулю. Важно также отметить, что в конце I квартала 2009 года мы подошли к тому, что на протяжении более чем полугода на рынке не закладываются новые объекты. Объекты, находящиеся на нулевой стадии, в большинстве либо заморожены, либо работы на них ведутся неактивно. Дома в стадии завершения активно распродаются, предложение уменьшается. Пока ситуация на рынке благоприятная для покупателя, есть возможность выбора. Далее ликвидные квартиры уйдут с рынка, а цены на оставшиеся снижаться не будут.
»
Александр Погодин, генеральный директор ООО «Пионер»:
«
– Прошлый год показал рост цен по сравнению с 2007 годом, однако в последнем квартале 2008 года мы наблюдали падение цен на уровне 2-4 процентов. По данным на конец февраля цены продолжают корректироваться с отрицательной динамикой. Средняя цена предложения в сегменте типового жилья сейчас составляет 78 тысяч рублей, в классе «комфорт» – 116 тысяч рублей, «элита» – 212 тысяч. Говорить о том, что снижение затронуло все объекты на рынке, нельзя. Самый активный спрос наблюдается к объектам, которые находятся в высокой степени готовности с ликвидными квартирами. На таких объектах цены либо держатся на одном уровне, либо повышаются. По нашим данным, к осени 2009 года возможное снижение средней цены достигнет окончательного уровня и наступит стабилизация. Часть проектов на нулевой стадии и стадии проектирования сегодня приостанавливаются, это наносит урон предложению и ведет к дефициту.
»
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
«
– Сейчас самое выгодное время, когда нужно покупать недвижимость. У основных застройщиков цены не падают, снижается лишь средняя цена по городу. Чаще всего снижение отмечается у застройщиков, которые ведут строительство одного объекта и испытывают дефицит финансовых средств. Особенно это заметно при проведении бартерных схем. Когда метры жилья передаются поставщику за стройматериалы, такие квартиры должны реализовывать в срочном порядке, и цены на них не соответствуют рыночным. Эти квартиры составляют определенную долю в общем объеме продаж, что вносит корректировки в значение средней цены. На объектах высокой стадии готовности цены на сегодняшний день не могут быть ниже 70 тысяч рублей за квадратный метр. Если квартира продается дешевле, есть вероятность, что объект не достроят или используют некачественные материалы. Как только ликвидное предложение будет исчерпано, застройщики пересмотрят планы продаж и скорректируют цены в сторону увеличения. Пока на ранке благоприятная ситуация для покупателя: есть выбор и цены не повышаются.
»
Ольга Ульянова, руководитель информационно-аналитического отдела корпорации «Мегалит»:
«
– В прошлом году в Санкт-Петербурге введено 48 тысяч квартир. Это рекордный показатель за последние 15 лет. Продано 26 тысяч квартир. То есть на рынке остался значительный объем предложения готового жилья. Спрос на такие объекты традиционно высокий. На сегодня продажи идут в 400 строящихся и новых домах, из них 100 домов уже сданы. В 2009 году ожидается окончание строительства 150 объектов. По прогнозам специалистов Комитета по строительству, в 2009 году будет введено 2-2,5 миллиона квадратных метров жилья, или 148 домов. Получается, на следующий год остается малое число объектов в высокой степени готовности. Согласно еженедельному мониторингу объектов, из 300 строящихся домов строительство не ведется на 10 процентах объектов. Для сегодняшнего сложного времени ситуация в строительстве неплохая.
»
Павел Созинов:
«
– Цены на строящуюся недвижимость в рублях падать не будут, сделки проходят регулярно, количество объектов сокращается. Если говорить о юридических аспектах покупки жилья, в последнее время увеличилось количество обращений о регистрации права собственности. Вообще оформить покупку жилой недвижимости можно несколькими видами договоров: договор купли-продажи, договор долевого участия, договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи. В порядке приоритета для дольщика лучше всего оформлять сделку по договору купли-продажи.
»
Валерий Виноградов, генеральный директор ООО «АВЕНТИН-Недвижимость»:
«
– С одной стороны, риэлторы должны радоваться, что на рынке сложилась такая ситуация, когда новые проекты не начинаются, старые только достраиваются. На самом деле, позитивного в этом мало. В скором времени на первичном рынке появится дефицит объектов. Покупатели, которые хотят приобрести ликвидную недвижимость, окажутся на вторичном рынке. Все мы с грустью вспоминаем годы, когда покупатели оказывались заложниками ситуации и цены на недвижимость росли поминутно. Есть смысл задуматься о своевременной покупке жилья, не дожидаясь, когда рынок достигнет мифического дна.
»
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
«
– В 2009 году мы уже не увидим рекордных показателей по вводу жилья, в лучшем случае показатель составит 2,2 миллиона квадратных метров. На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются объекты со сроком сдачи в 2009 году. Если покупатель планирует приобрести ликвидную квартиру, нет смысла ждать, поскольку на такие объекты девелоперы не снижают цены.
До кризиса было заявлено 32 масштабных проекта жилой застройки на 45 миллионов квадратных метров. Сейчас, согласно официальным данным, заморожены четыре проекта. Мы видим снижение предложения не только в отношении точечных объектов, но и со стороны масштабных проектов. Основные выводы: высокая вероятность снижения объемов строительства жилья, уменьшение объемов предложения. По ценам есть два вида прогноза – оптимистичный и пессимистичный. Пока все идет по пессимистичному варианту развития событий. Набирает обороты финансовый кризис, сокращается персонал в ряде компаний. Мы прогнозируем, что к 2010 году цена остановится на уровне 60 тысяч рублей за квадратный метр. Однако хочу обратить внимание на то, что ликвидные квартиры со скорым сроком сдачи, если они вообще останутся на рынке, будут продаваться по более высокой цене.
»
Екатерина Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer:
«
– В 2008 году в Санкт-Петербурге продано примерно 2 миллиона квадратных метров жилья, что соответствует уровню спроса. В настоящее время продажи упали примерно в два раза. Если следовать этой же тенденции, на конец 2009 года будет продано около 1 миллиона квадратных метров. По нашему мнению, это пессимистичный прогноз. Покупатели находятся в ситуации неопределенности, у всех разные оценки, как будет развиваться рынок. Однако как только рубль становится более крепким, горожане принимают решение о покупке квартир.
В Санкт-Петербурге колоссальный объем жилья, который не походит для нормальных условий жизни, – «хрущевки», «корабли», «брежневки», старый фонд. По нашим оценкам, 50 процентов населения Петербурга стремятся улучшить жилищные условия и делают это, как только появляются свободные средства. По оптимистичному прогнозу, объем продаж в 2009 году составит 1,6 миллиона квадратных метров. За IV квартал 2008 года продано около 300 тысяч квадратных метров жилья, это соответствует показателям аналогичного периода 2004 и 2005 годов, когда наблюдалось затишье на рынке недвижимости. В квартал наблюдались примерно такие же темпы продаж. 300 тысяч квадратных метров – это неплохой объем, спрос не исчез, проблему улучшения жилищных условий нужно решать. Остается вопрос, каким будет предложение. По разным оценкам, около 50 процентов проектов, которые находятся на ранних сроках строительства, сейчас приостановлены, в том числе это касается проектов комплексной застройки. По многим проектам будет меняться концепция, потому что кризисная ситуация влияет на предпочтения покупателей.
Для покупки сейчас доступны около 300 тысяч квадратных метров жилья, которое находится в высокой степени готовности либо объекты сданы. По прогнозам, темпы продаж в I квартале 2009 года будут не ниже, чем в IV квартале прошлого года, поэтому указанные квартиры, по самым скромным оценкам, будут раскуплены до осени, а самые ликвидные – к лету. Что касается цен, снижения в рублях происходить не будет, возможны лишь незначительные колебания.
»
Илья Логинов, директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости»:
«
В кредитном портфеле Сбербанка по Северо-Западу 60 миллиардов рублей – сумма кредитов, выданных застройщикам. В 2009 году кредитная линия увеличилась на 10 процентов, что говорит об определенном доверии банковского сообщества к строительному сектору. Резюмируя выступления застройщиков, аналитиков и риэлторов, можно сказать, что средние цены на жилую недвижимость незначительно снижаются (за последнюю неделю снижение составило 0,5 процента в рублях). Такая тенденция коррекции цен наметилась осенью прошлого года. Одновременно ужесточились условия получения ипотечного кредита, уменьшилось число строящихся объектов. До конца 2009 года объем поступления в продажу новых квартир будет значительно меньше прошлогодних показателей. Предложение будет уменьшаться и далее. В 2011 году в продажу поступит не более 200 объектов, то есть объем предложения уменьшится в два раза по сравнению с сегодняшним днем.
»
Павел Созинов:
АСН-Инфо, 30 марта 2009
