Гонка за ликвидом

На первичном рынке недвижимости происходит активное «вымывание» ликвида. Несмотря на традиционное для начала года падение спроса, петербуржцы в первом квартале приобрели немногим меньше квартир, чем в аналогичный период прошлого года.

Динамика спроса и предложения на первичном рынке жилья Петербурга в значительной степени соответствует общероссийским тенденциям. Снижается как платежеспособный спрос, так и объем ликвидного предложения. Также происходит падение цен – около 3% ежемесячно. Эта негативная тенденция ненадолго прерывалась в середине квартала – рынок испытал кратковременный подъем, но уже в марте цены на жилье снова поползли вниз.

Некризисные объемы

По данным Комитета по строительству (КС), в январе введено 57 жилых зданий, или 2907 квартир. В феврале сдано уже 11 домов – 775 квартир. Разумеется, сокращение объемов ввода в пять раз по сравнению с январем не является причиной какого-то глобального обрушения рынка. Значительная часть январских домов – всего лишь заявленные к сдаче на конец 2008 года объекты, по разным причинам не введенные в срок.

Большинство экспертов склоняются к тому, что объем предложения с каждым месяцем будет уменьшаться.

Сегодня многие объекты заморожены на стадии проектирования или нулевого цикла. Более того, по словам маркетолога-аналитика департамента консалтинга компании GVA Sawyer Анастасии Негребецкой, даже и на некоторых давно начатых стройках Петербурга работы приостановлены.

О снижении производственных объемов петербургских застройщиков убедительно говорит тот факт, что в последние месяцы обороты поставщиков строительных материалов сократились в среднем на 40%. Компании, сдающие в аренду строительную технику, также бьют тревогу – возврат техники превысил 50%.

В то время как объемы строительства снижаются, объем сделок на первичном рынке остается достаточно высоким. Например, за четвертый квартал 2006 года, когда было отмечено резкое оживление первичного рынка, в Северной столице было продано около 280 тыс. кв. м. Уже в следующем квартале (январь-февраль 2007-го) количество сделок увеличилось на четверть – было продано 350 тыс. кв. м. Тогда спрос называли ажиотажным. Но в первом квартале текущего года, по словам генерального директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, на рынке строящегося жилья продано около 300 тыс. кв. м – не так уж мало для разгара финансового кризиса, ухода ипотечных денег и снижения доходов населения.

Хватай пока есть

Достаточно большой объем продаж имеет несколько причин. Во-первых, после обычной январской праздничной «спячки» всегда начинается бойкая торговля на рынке, в том числе на первичном. Кроме того, многие застройщики в феврале проводили различные акции, направленные на привлечение покупателей. Строители соревновались в оригинальности предложений. Одни обещали значительные скидки молодым семьям, другие – блокадникам, третьи – всем подряд.

Другая причина заключается в достаточно большом объеме предложения, который, впрочем, нужно отнести к разряду неходового товара. В 2008 году сдано в эксплуатацию около 3,2 млн кв. м жилья. Часть этих «квадратов» – объекты, не проданные на этапе строительства дома (иначе говоря, неликвид), – трех-, четырехкомнатные квартиры и жилища, которые представляются малопривлекательными по каким-либо причинам, например из-за неудобных планировок. По словам вице-президента Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Павла Созинова, в некоторых готовых домах нераспроданные жилые площади достигают 25%. Но он не сомневается, что в конечном итоге весь задел будет реализован – ввиду замораживания новых проектов и сокращения объемов строительства.

Разобрав остатки прошлогоднего ликвида, покупатель с начала февраля принялся раскупать ликвид в строящихся домах. Например, в одном из зданий компании «Пионер», строительство которого находится в начальной стадии, по словам ее генерального директора Александра Погодина, уже сегодня скуплены практически все однокомнатные квартиры. Логично предположить: то малое, что осталось, имеет какие-либо конкурентные недостатки (несолнечная сторона, неудобная планировка, последний этаж и т. д.). Из всего этого можно сделать вывод, что привлекательных вариантов становится все меньше. Генеральный директор компании «Бенуа» Дмитрий Щегельский в связи с этим рекомендует гражданам не откладывать в долгий ящик решение своих жилищных проблем, если, конечно, позволяют финансовые возможности. По его словам, достаточный объем предложения на рынке продержится не дольше мая. Затем выбор будет чрезвычайно ограничен, что затруднит приобретение квартиры «на свой вкус» даже тем, кто имеет денежные накопления – придется довольствоваться тем, что дают.

На «нет» и спроса нет

Наряду со снижением объема предложения эксперты отмечают сокращение платежеспособного спроса. Февральский всплеск активности потребителей генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов предлагает считать исключением на фоне общей тенденции. По его словам, в тот момент на рынок повлиял отложенный спрос: некоторые покупатели решили, что ситуация с валютой уже нормализовалась, и приступили к решению жилищных проблем.

Если не брать во внимание февральский подъем, то в сравнении с аналогичным периодом прошлого года платежеспособный спрос на строящееся жилье уменьшился, по разным оценкам, на 40–50%. На его снижение существенно влияет отсутствие ипотеки, хотя на ее долю в начале прошлого года приходилось до 35–40% проводимых сделок. По словам Анастасии Негребецкой, для возвращения прежних объемов ипотечных кредитов в ближайшие два года сейчас нет никаких сколько-нибудь значимых предпосылок.

Наибольший отток покупателей с первичного рынка продавцы фиксируют в сегменте жилья эконом-класса – именно с такими объектами большое количество сделок проводилось с использованием ипотеки. В то же время спрос на дорогие апартаменты снижается незначительно – по тугим кошелькам кризис ударил не так сильно.

В настоящее время эксперты фиксируют приток инвесторов на рынок жилой недвижимости, в том числе первичный. Однако, как считают в GVA Sawyer, эта тенденция носит краткосрочный характер и существенно не отразится на ценообразовании.

Немного оптимизма

Несколько обнадеживает то, что многие продавцы сегодня готовы идти на существенные скидки. При 100%-ной оплате товара у некоторых застройщиков можно приобрести жилплощадь с дисконтом 15–20%. Это положительно повлияет на рост спроса, но подобные скидки даются только в домах низкой степени готовности, в то время как наибольший интерес потребителя сегодня вызывают объекты, срок сдачи которых намечен на 2009 год. Таковых на рынке мало – не более 30%. К тому же их продавцы не видят смысла существенно снижать цену – незачем заманивать покупателя туда, где и без того выстраивается очередь.

Впрочем, некоторые эксперты будущее поведение кривой спроса прогнозируют достаточно оптимистично. В частности, начальник отдела маркетинга и развития компании «НеваИнвестпроект» Роман Лескин считает, что отложенный спрос, который начал аккумулироваться в конце прошлого года, еще не исчерпан: «Скорее всего, спрос останется на высоком уровне минимум до мая».

Дальше мая прогнозировать активность покупателей эксперты пока не решаются.

Автор: Вячеслав Березниченко

БН.ру, 30 марта 2009