Январская жилищная оттепель

В январе 2009 года, по данным Комитета по строительству, в Петербурге введено 57 жилых домов общей площадью 224,5 тыс. кв. м на 2907 квартир. Количество однокомнатных квартир составило 1340, двухкомнатных – 684, трехкомнатных – 708.

Средняя цена предложения на первичном рынке – 84 тыс. рублей за 1 кв. м., на вторичном – 98 тыс. рублей.

Первичный спрос

Январь-февраль характеризуются оживлением в сегменте нового строительства, несмотря на сокращение объемов рынка из-за отсутствия кредитов и сворачивания ипотечных программ. Застройщики запускают альтернативные ипотеке механизмы – длительные рассрочки на 5-8 лет. Внедряется также система бартерных расчетов с подрядчиками. Сегодня из-за недоверия покупателей к надежности строительных компаний спросом пользуются объекты на поздней стадии реализации. Некоторые застройщики отказываются от перспективных планов. До окончания активной стадии кризиса заморожены проекты начальной стадии у ЛСР, RBI, «Строймонтажа», «Теоремы» и т. д. Рост активности на рынке строящейся недвижимости обусловливается рекламной политикой большинства застройщиков, предлагающих квартиры в построенных или почти построенных домах со значительными скидками. Пока есть предложение квартир в построенных домах, будет продолжаться рост покупательской активности.

«Вторичка» ждет активизации

На рынке вторичной недвижимости произошло снижение покупательской активности по сравнению в прошлым годом. Часть покупателей с отложенным спросом проявляет интерес к рынку вторичного жилья как альтернативному варианту вложения средств. Покупатели, которые с лета ждали снижения цен, вышли на рынок и пытаются купить то, что осталось.

Спрос с объектов экономкласса переходит на комфорт. Январь продемонстрировал возврат рынка продавца. Активный спрос при сократившемся предложении заставляет ориентироваться на него.

По мнению специалистов, отложенный спрос еще не реализован. Количество сделок на вторичном рынке сейчас сопоставимо с уровнем продаж шести-семилетней давности. В целом стагнация рынка продлится несколько месяцев. Хотя, по данным агентств недвижимости, обращений фиксируется много, но покупатели ожидают ценового минимума. Наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры. Если позиция АИЖК и банков, выдающих кредиты, не смягчится, то данная ситуация продлится еще какое-то время. Сегодня большинство сделок – это обмены с доплатой. Тем, кто хочет их провести, ждать «дна» бессмысленно.

Еще один признак кризиса – нивелировалась 50-процентная ценовая надбавка за центральное расположение жилья. Если квартира в центре не видовая и находится за пределами «золотого треугольника», то ее цена соответствует стоимости аналогичного объекта на окраине города.

Валютные перерасчеты

Многие продавцы переводят расчеты в условные единицы. Далеко не всех покупателей это не устраивает. Большинство сделок проходит в рублях, но есть продавцы, требующие привязки стоимости объекта к бивалютной корзине. В последние недели января наметилась тенденция, когда продавцы отказываются от сделок и пересчитывают стоимость объекта в валюте, а понимая, что цена их не устраивает, снимают объект с продажи. Например, в одном из отделов АН «Бекар» в январе из-за этого сорвалось шесть сделок.

В целом на рынке рублевый «кэш» не кончился. Его количество будет возрастать. Нельзя верить ценам предложения в листингах. Все решается в индивидуальном порядке. Если у покупателя есть наличные, то снизить цену на 5-10% нетрудно. Колебания валютного курса могут внести свои коррективы, но в любом случае люди все меньше доверяют валюте и рублю и больше ценят реальные активы – недвижимость, землю, золото. По ряду объектов комфорт- и элит-класса, продавцы которых хотят получить больше денег, цены могут подрасти. Средняя цена будет меняться незначительно.

При активном спросе на первичном рынке и сокращении предложения на вторичном строительные компании могут поднять цены. Если рубль упадет еще, то цены вырастут точно. Продавцы чаще пересматривают цены в валюте, особенно в сегменте комфорт-класса. Его участники – в основном инвесторы, привыкшие пересчитывать деньги в валюту. В экономклассе влияние девальвации рубля на цены будет не столь прямым.

Цитата

Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров:

Январь традиционно был частично нерабочим месяцем. В середине месяца рынок активизировался. Основная тенденция – стабилизация цен. Снижение цен затормозилось, они зафиксировались на 83 тысячах рублей за квадратный метр в строящихся домах и 98 тысячах рублей – на вторичном рынке. Медленное, по 0,5 процента за две недели, снижение цен идет по инерции. Резкое 30-процентное сокращение предложения в январе вызвало оживление спроса. Создалось впечатление, что рынок достиг минимума.

Цитата

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге:

Объем ввода жилой недвижимости за январь составил 225 тысяч квадратных метров. По сравнению с январем 2008 года текущий объем ниже на 9 процентов. За январь 2009 года цены на первичном рынке снизились на 0,2 процента, на вторичном – на 2,2 процента. Среднерыночная цена на 26 января на первичном рынке составила 83 777 рублей, на вторичном – 97 872 рублей за квадратный метр.

Цитата

Яна Долотова, директор независимого центра аналитики, оценки и консалтинга «Итака»:

В январе на рынке вторичной недвижимости увеличение активности наиболее значительное – плюс 25 процентов к уровню декабря 2008 года. Новое строительство – единственный сегмент, где в январе произошел существенный рост покупательской активности, составивший 57 процентов по отношению к декабрю 2008-го. На рынке вторичной недвижимости снижение покупательской активности за месяц составило 21 процент. Анализируя объем спроса, можно предположить, что снижение покупательской активности – следствие праздников. Часть спроса оттянута квартирами в готовых новостройках. В феврале ожидается рост покупательского спроса. Снижение цены спроса продолжается. В январе относительно декабря оно составило 9,8 процентов.

Цитата

Елена Копосова, руководитель справочной службы «Квартирный вопрос»:

Самый популярный объект у покупателей жилья на вторичном рынке – однокомнатная квартира за 2,4 миллиона рублей. Далее идут комнаты стоимостью 1,3 миллиона рублей. Стабильный спрос на однокомнатные квартиры в Приморском районе стоимостью 3,3 миллиона рублей. Горожане охотно приобретают двухкомнатные квартиры стоимостью 3,4 миллиона рублей в любом районе. Активизировался спрос на комнаты в Центральном районе по цене 1,5 миллиона рублей.

Цитата

Дмитрий Миронов, директор консалтинговой компании «Питер Девелопмент»:

Из событий января можно отметить решение Правительства Российской Федерации о финансовой помощи застройщикам. Это позволит им строить за счет кредитных средств и удерживать высокие цены на квартиры, не ориентируясь на уровень текущих продаж. Такая тенденция может сохраниться в течение всего 2009 года. Вторичный рынок замер в ожидании решения вопроса по ипотеке. Решения АИЖК во многом определят ситуацию с возобновлением кредитных ресурсов для рынка. Снижения цен на первичном рынке не происходит. Немногочисленные люди, у которых остались деньги, побоятся оттягивать покупку жилья и захотят приобрести квартиры на вторичном рынке. Это вызовет всплеск активности сроком 2-3 месяца, дальше будет спад. Если кредиты станут выдавать, то будут и продажи жилья. Это позволит постепенно реализовать отложенный спрос. Цены на квартиры в условных единицах, скорее всего, меняться не будут.

Цитата

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

Активность в 2009 году проявилась очень рано. Уже четвертого января мы получили первый аванс. Это признак того, что рынок проснулся. Покупатели решают жилищные вопросы сейчас, не дожидаясь мифического «дна», про которое все говорят. Это в большой степени связано с сильной девальвацией рубля и неопределенностью валютных курсов. Ценовое дно уже близко. Думаю, в феврале мы его достигнем на вторичном рынке. В марте-апреле начнем проходить дно. Возможен даже легкий рост цен, вызванный отложенным спросом, дефицитом предложения, в частности на первичном рынке. Кроме того, возможно, это временный всплеск спроса, который сменится стагнацией.

Автор: Дмитрий Малышев

Строительный еженедельник №6 (346), 24 февраля 2009