Николай ВЕЧЕР: Рынок поменяет лицо

Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) приняла решение об изменении и расширении структуры оргкомитета международного форума PROEstate

О причинах преобразований, сегодняшней ситуации на рынке и перспективах последнего рассказал вице-президент ГУД, генеральный директор филиала GVA Sawyer Николай Вечер.

- Николай Флорианович, как вы оцениваете работу ГУД в 2008 году?

- Оцениваю в качестве хорошей. За два последних года произошел качественный скачок в деятельности Гильдии: количество перешло в качество, и мы поняли, что стали по-настоящему профессиональной организацией. Были усовершенствованы наши стандарты, налажен информационный обмен с партнерами и еще многое другое.

- Кризис как-то повлиял на деятельность ГУД?

- Естественно. Как и везде в сфере недвижимости, происходит некоторое сокращение персонала, а труд оставшихся становится более интенсивным. Если говорить о материальной стороне, то все существующие источники финансирования пока действуют. Наверное, станет меньше мероприятий, поскольку в основном они платные. Исключением является рождественский саммит, который раньше проводился только в Москве и Петербурге, а в этом году он пройдет еще и в Самаре.

- Предпринимаются ли какие-то действия для того, чтобы помочь ритейлерам и девелоперам пережить кризис?

- В начале октября была создана рабочая группа по выработке предложений городской администрации о выходе из сложившейся ситуации. Они касаются выкупа квартир, стабилизационного фонда, бюджетного формирования. Эта инициатива поддерживается и сейчас, хотя насколько эти советы помогают компаниям пока сказать сложно. Кроме того, в 2009 году предполагается изменение и расширение структуры оргкомитета форума PROEstate, который также должен оказать реальную поддержку своим участникам, помочь в поиске решений для развития бизнеса в новых условиях. Уже сейчас известно, что состав оргкомитета дополнят ключевые фигуры из российских девелоперских компаний и международных инвестиционных фондов.

- Означает ли это, что форум станет еще более масштабным?

- Вряд ли. Сейчас самое главное, чтобы PROestate состоялся в принципе. Пусть он будет не столь масштабным, как последний, важно, чтобы в своих основных позициях он сохранился. А состав участников наверное сократится, поскольку к моменту проведения форума часть игроков неминуемо уйдет с рынка, кто-то перейдет в другие сектора, кому-то участие в PROEstate просто станет не по карману.

- Правда ли, что PROEstate 2009 хотят провести в Москве?

- Нет, пока что форум по-прежнему остается в Петербурге, хотя, возможно, проводится он будет на другой площадке. Но идеи, связанные с переносом места и времени, действительно, были. Однако, определенные обязательства перед городской администрацией, которая нас поддерживает, сегодня не позволяют перенести форум в другое место.

- Что, на ваш взгляд, ожидает рынок в ближайшей перспективе?

- Думаю, что конфигурация рынка к началу 2010 года будет принципиально другой. К этому моменту должна наступить стабилизация, когда уже можно будет продумывать стратегию некоего развития. А в 2009 году основные усилия девелоперов будут направлены на разработку стратегии выживания. Все будут стремиться к минимизации расходов, в частности, к уменьшению проектов. Ведь чем масштабнее проект, тем больше у него рисков и факторов, уменьшающих вероятность его реализации. Я думаю, что мы опять вернемся к более точечным проектам. Кроме того, банки намного осторожнее начнут относиться к выдаче кредитов и станут требовать более продуманных концепций и реалистичных бизнес-планов. Наверное, качество строительства также станет выше.

- Можно ли в связи с этим будет говорить о тенденции к некоторому оздоровлению рынка?

- Вполне вероятно. Вообще, я считаю, что в кризисной ситуации есть свои положительные моменты, и она многое поможет расставить на свои места. Мне представляется, что до кризиса допускалось достаточно много маркетинговых просчетов, когда без должного обоснования заявлялись проекты – громадные по своим площадям с весьма завышенной оценкой спроса. Все прогнозы были линейного характера. Бюджеты были необоснованно раздуты, а цены оторвались от реалий.

Считалось, что стоимость недвижимости будет расти на 15-20% в год, а о том, что рано или поздно может наступить некий уровень насыщения, как-то никто не задумывался. Уже сейчас, например, в Петербурге построено около миллиона квадратных метров качественных офисных площадей. А к 2015 году планировалось сделать порядка восьми миллионов. Представляете, почти десятикратное увеличение площадей! И что там будут действовать те же законы, что и сейчас. Да никогда в жизни – это будет другой рынок. Совсем непонятная ситуация возникла и в отношении цен на землю. К середине прошлого года на торгах Фонда имущества они достигли таких значений, которые я лично для себя никак не могу объяснить. Я не вижу экономическую эффективность проекта, который базируется на участке земли стоимостью $50 тыс. за кв. м. Может я чего-то не понимаю, но, мне кажется на такой объект, не может быть платежеспособного спроса. Одним словом, существовали какие-то завышенные ожидания, и результат не замедлил сказаться. Продажи стали падать, сейчас они совсем просели, все уже достаточно серьезно. То есть, рынок должен вернуться к земле, ощутить реальную основу.

- Можно ли считать положительной стороной кризиса то, что он вынудил уйти с рынка девелоперов?

- В последние несколько лет девелоперскими проектами стали активно заниматься люди, не имеющие никакого отношения к недвижимости и имеющие весьма смутное представление об этом бизнесе. Увидев, что недвижимость постоянно растет в цене, в нее начали вкладываться все, кому не лень. А почему бы и нет? Быстро построил, быстро продал, быстро получил дивиденды. Вопрос же о качестве строительства и управления проектом в данной ситуации принципиальным не был. Сейчас этих «новых девелоперов» вымывает с рынка, и скоро в этой сфере останутся только профессионалы -девелоперы, управляющие, консультанты.

Автор: Татьяна Елекоева

«Деловая недвижимость» № 1-2 (110), Январь - февраль 2009 г.