Рынок недвижимости: итоги года

Ушедший год был не самым благоприятным для сферы недвижимости: сокращение объемов ввода перенос сроков реализации проектов - все эти негативные факторы так или иначе отразились на деятельности субъектов рынка. «ДН» попросил представителей ведущих консалтинговых компаний Петербурга подвести итоги 2008 года и высказаться на тему основных трендов, которые будут определять функционирование посткризисного рыночного пространства.

Андрей РОЗОВ, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Петербурге

Если говорить об итогах года с точки зрения девелопмента, то определенным прорывом на рынке офисной недвижимости стало появление крупных высококачественных объектов, в частности, бизнес-центров с арендопригодной площадью свыше 20 тыс. кв. м: «Арена Холл», «Транзас», «Аэроплаза», «Кан-темировский», "Ренессанс Плаза». Помимо этого увеличилась доля объектов класса А в общем предложении. Если в конце 2007 года доля таких офисных площадей составляла 12% от общего предложения качественных офисов, то сегодня она увеличилась до 20%, а к концу 2009-го, по прогнозам экспертов, составит около 30%.

До осени 2008 года также наблюдался стабильный рост арендных ставок в бизнес-центрах классов А и В. Для первых диапазон предложения составил $560-750 за кв. м в год. для вторых - $400-540. Изменение ситуации на рынке, вероятно, спровоцирует снижение арендных ставок в целом на 10%. хотя для вновь выходящих на рынок отдельных проектов снижение арендных ставок может быть существенно выше.

Также наблюдается снижение активности девелоперов, в результате чего сроки реализации анонсированных проектов, в рамках которых еще не началось активное строительство, перенесены.

Николай ПАШКОВ, директор по профессиональной деятельности компании "Knight Frank Санкт-Петербург".

Несмотря на то что кризис несет в себе очевидные угрозы сфере строительства и недвижимости, он порождает и новые возможности, обусловленные изменением расстановки сил на рынке. В выигрышном положении теперь находятся компании, которые вкладывали средства в оптимизацию своей структуры и бизнес-процессов, работали над улучшением качества продуктов и услуг. Очевидным преимуществом будут обладать субъекты рынка, сохранившие возможности привлекать заемные средства или реализовывать проекты за счет собственных ресурсов. На фоне повсеместной заморозки проектов и потенциального падения предложения такие компании через два-три года будут иметь сильные конкурентные позиции.

В условиях текущего дефицита спроса потребитель (арендатор) приобретает возможность добиться существенных преференций в процессе переговоров, получить лучшие условия за те же деньги Что касается консультантов, то для них может наступить время интенсивной работы, поскольку экономическая ситуация вынуждает девелоперские компании более тщательно анализировать проекты. Я уверен, что 2009 год станет годом мозгового штурма и концептуальной работы по поиску новых ниш, сегментов потребителей и форматов объектов.

Борис МОШЕНСКИЙ, генеральный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis

В целом результаты функционирования рынка офисной недвижимости в 2008 году не сильно отличаются от итогов предыдущих лет: состоялся ряд крупных сделок, введены в эксплуатацию запланированные объекты. В 2009 году нас ждет стабилизация ставок аренды и тенденция к их снижению в тех обьектах, которые заполнены на 50% и менее. Для небольших офисных помещений площадью до 100 кв. м ставки сохранятся на прежнем уровне. Что касается спроса, то он в большей степени будет ориентирован на достаточно качественные, но более дешевые офисы. От только что начавшейся тенденции к переходу на систему оплаты triple net рынок вернется к системе «все включено».

Что касается возможных антикризисных мер на рынке офисной недвижимости, то здесь дееелоперам можно посоветовать снижать арендные ставки (но только на 2009 год) и стараться достраивать те объекты, ввод которых запланирован не ранее 2010-го, инвесторам - переходить на простые и понятные большинству арендаторов способы исчисления арендной ставки и подсчета площадей, а консультантам - более аккуратно подходить к вопросам оценки емкости рынка и работать более эффективно.

Юрий БОРИСОВ, управляющий партнер компании "АйБи Групп", вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов

Главным итогом уходящего года может стать вывод, что все "сливки" на петербургском рынке ритейла были сняты до 2008 года, и чтобы работать в этом сегменте, девелоперы и консультанты должны быть настоящими профессионалами. Соответственно, большее значение приобретает не грамотно сформулированный концепт, а правильно сформированная команда, которая ведет проект от начала до завершения реализации.

Предварительные прогнозы посткризисного развития рынка ритейла базируются на анализе соответствующих сфер западной экономики. Там гораздо увереннее себя чувствуют компании, у которых нет активов недвижимости. Следовательно, российский ри-тейл ждет специализация, в результате которой многие субъекты этого рынка, ведущие и девелоперские проекты, вынуждены будут от последних отказаться. В отличие от офисного сегмента рынок ритейла - это, по сути, площади, генерирующие доход непосредственно с каждого квадратного метра. Поэтому при необходимости удержать арендатора-оператора ритейла политика управляющей компании может и должна быть более гибкой, чем проводимая применительно к простой аренде офисного пространства. Что отношения между арендодателем и арендатором должны теперь более походить на партнерские, исключающие ультимативный характер сделок.

Алексей ЛАЗУТИН, директор по коммерческой недвижимости компании Becar Realty Group SPb

Самый большой рост по итогам 2008 года нами отмечен в сегменте офисной недвижимости. А больше всего пострадал от кризисных явлений, на мой взгляд, сектор ритейла: практически все федеральные торговые операторы на сегодняшний день свернули планы по развитию, в том числе и региональному, а также оптимизировали структуру своего бизнеса, закрыв наиболее ненадежные торговые точки.

Однако сложная экономическая ситуация оказала и некоторое положительное влияние на российский рынок, открыв новые возможности для всех его субъектов. Для крупных компаний - это приобретение интересных активов от более мелких собственников, для средних - увеличение доли рынка за счет уходящих с него конкурентов. Кроме того, все компании вынуждены перейти к формированию более четких корпоративных схем, освобождению от "раздутых" штатов и бюджетов, реструктуризации, оптимизации внутренних процессов и их эффективности. Полагаю, что результатом данной ситуации станет серьезное омоложение и оздоровление рынка.

Николай ВЕЧЕР, директор филиала компании GVA Sawyer в Петербурге

На начало 2008 года в городе, по нашим данным, было 660 тыс. кв. м складов классов А и В. а к концу были введены еще около 500 тыс. кв. м. По сравнению с ситуацией трехлетней давности на рынке Петербурга - это очень много. Однако по сравнению с любым европейским портовым городом - ничтожно мало, пусть даже это ультрасовременные логистические комплексы. Большое негативное влияние оказывают два фактора: высокие арендные ставки и концентрация складских проектов в одном месте (Шушары).

«Деловая недвижимость» № 1-2 (110), Январь - февраль 2009 г.